Kinh nghiệm: Điều Nên Biết Dành Cho Các Mẹ Đang Có Nhu Cầu Mua Bán Nhà Đất

Hiện nay các giao dịch về bất động sản như nhà, đất, các tài sản khác gắn liền với đất là rất phổ biến và đa dạng diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau như: Mua bán, tặng cho, thế chấp, cầm cố, hoán đổi, cho thuê, cho mượn… . Nhà đất nói chung mang tính chất là một tài sản có giá trị lớn, giao dịch về nhà đất tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý như: Không có giấy tờ về sử dụng, sở hữu như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nhà đất trong diện quy hoạch, đang cầm cố, thế chấp đảm bảo cho một nghĩa vụ dân sự, nhà đất đang tranh chấp, không được phép giao dịch….. dẫn đến phát sinh nhiều tranh chấp phức tạp, dai dẳng gây ảnh hưởng không nhỏ đến cuộc sống cá nhân, gia đình của các chủ thể tham gia giao dịch. Trước thực trạng đó, Chính phủ đã ban hành Quyết định số 510/QĐ-TTg ngày 25/3/2013 về việc thực hiện thí điểm chế định Thừa phát lại và Nghị định số 135/2013/NĐ-CP ngày 18/10/2013 về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại. Thông qua chức năng của Thừa phát lại, các chủ thể khi tham gia các giao dịch về nhà đất sẽ đạt được sự an toàn về mặt pháp lý, tạo lập được các chứng cứ bảo vệ mình, chủ động phòng tránh tối đa được rủi ro, xây dựng tính minh bạch và thiện chí của các bên trong giao dịch. Đây là một bước phát triển mới trong việc cải cách, xã hội hóa nghành Tư pháp mà Nhà nước ta đang thực hiện đổi mới.

Các mẹ muốn tìm hiểu thêm về chế định trên và những ưu điểm của nó thì hãy để lại câu hỏi trong chủ đề này hoặc liên hệ với em để nhận được sự tư vấn nhé. SĐT: 0904378198

 

bạn cho m hỏi với 1 trường hợp mua bán đất là sổ đỏ nhưng vì lý do cá nhân người bán ko muốn ký giấy tách sổ thì người mua có cách nào tự làm được sổ ko?

 

m muốn hỏi nhà của bên quân đội chỉ có quyết định giao nhà, chưa có sổ, thì mua bán ntn để bảo vệ đc quyền lợi ng mua cao nhất? cảm ơn b!

 

Mình trả lời bạn như sau:
- Người mua không thể tự mình làm các thủ tục tách sổ để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng được vì:
+ Thửa đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật mà thực hiện dưới hình thức thông qua giấy tờ mua bán viết tay giữa hai bên. Hợp đồng trên là vô hiệu do không tuân thủ điều kiện về hình thức của hợp đồng.
+ Việc tách sổ do người chủ sử dụng đất thực hiện, cơ quan có thẩm quyền (Phòng TN và MT) không thể căn cứ vào 01 bản Hợp đồng vô hiệu để thực hiện tách thửa đất được cho người mua.
- Vụ việc trên theo quan điểm của mình cần giải quyết bằng con đường thương lượng hòa giải: Người mua cần chủ động đề nghị người bán thực hiện việc tách sổ và thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nếu việc thương lượng, hòa giải không thành, bạn có thể khởi kiện để yêu cầu tòa buộc bên chuyển quyền là người chủ sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định (công chứng, chức thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất), hoặc đề nghị tuyên bố hợp đồng vô hiệu./

 

Mình trả lời câu hỏi của bạn như sau:
- Bất động sản là nhà ở chỉ có quyết định giao nhà, chưa có sổ do đó không đủ điều kiện chuyển nhượng do chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định của Luật Nhà ở. Giao dịch đối với nhà ở trên sẽ mang rủi ro pháp lý là Hợp đồng chuyển nhượng sẽ bị vô hiệu do không đảm bảo về mặt nội dung ( Không có sổ) và mặt hình thức (không qua công chứng, chứng thực).
- Tuy nhiên pháp luật lại không cấm giao dịch đối với bất động sản là nhà ở trên. Chủ sử dụng vẫn có quyền chuyển nhượng, mua bán, tuy nhiên để bảo vệ quyền lợi người mua được cao nhất, tạo sự minh bạch trong giao dịch thì người mua cần phải xác lập các chứng cứ mang tính chất pháp lý để khẳng định được hai vấn đề chính sau:
+ Có giao dịch mua bán, chuyển nhượng.
+ Người mua có giao tiền, người bán có nhận tiền.

Theo quan điểm của mình: Bạn có thể tự xây dựng các chứng cứ để chứng minh hai vấn đề trên thông qua các hợp đồng và giấy biên nhận viết tay, tuy nhiên việc này ẩn chứa nhiều rủi ro do bạn không có kinh nghiệm và phụ thuộc nhiều vào thiện chí bên bán.
Để chủ động xây dựng chứng cứ pháp lý bảo vệ thì cách tốt nhất người mua nên thực hiện giao dịch thông qua Vi bằng của Thừa phát lại:
+ Thừa phát lại là người được Nhà nước bổ nhiệm (Bộ Tư pháp) để ghi nhận lại một cách chính xác, khách quan các hành vi, sự kiện xảy ra.
+ Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại xác lập để ghi nhận lại sự việc giao dịch của hai bên. Vi bằng còn kèm theo hình ảnh, băng ghi âm ghi hình thể hiện chính xác sự kiện hành vi của các bên, qua đó xác lập chứng cứ pháp lý bảo vệ người mua
+ Thông qua Vi bằng, giao dịch của bạn sẽ được Nhà nước ghi nhận và quản lý thông tin vì Vi bằng được lưu tại Sở tư pháp. mặt khác .
Bạn có thể chủ động liên hệ để tư vấn, sử dụng dịch vụ qua số đt: 0904378198./

 

cảm ơn bạn nhiều
hơi buồn vì thông tin này nhưng sẽ vẫn cố gắng phải hòa thuận (sống chung với lũ), cũng chỉ là vì với th này do người bán quá xảo quyệt bên mua ko lường trước mà tin vào lời nói rất tình nghĩa hơn nữa trước mua rẻ giờ bán đắt gấp 3 người bán thấy tiếc nên suy ra nhiều lý do lại bắt bên mua muốn tách sổ thì nộp tiền với 1 chữ ký tách sổ tận mấy chục triệu lại vẫn chưa ưng thế mới khổ cái người mua đã ko có tiền nghèo khó lại còn gặp phải đạo tặc.

 

mình oánh dấu điện thoại mẹ nó để lúc nào cần hỏi thông tin đất cát mình alo

 

uhm. bạn cố gắng lo thêm ít tiền nữa để họ tách sổ cho mình bạn ah

 

va

vâng có vấn đề gì mẹ nó cứ alo em.

 

đánh dấu.........

 

nhìu chấm thế ^^

 

bác ad cho em chuyển lại thư mục nhà đất đi, ở mục nầy chả thấy ai cả

 

Mình cũng đánh dấu có j sẽ alo nhờ mn tư vấn

 

Cảm ơn mn đã mở topic này nhé. Cho mình hỏi về phí chuyển nhượng căn hộ chung cư. Mình có đọc thông tư gì đó thì bảo là có 2 cách tính. 1 là 25% thuế thu nhập trên phần chênh, 2 là 2% tổng giá trị giao dịch nhưng thấy mọi người khi chuyển nhượng toàn phải nộp 2% tổng giá trị giao dịch thôi. Vậy tính như nào là đúng? Và làm thế nào để chứng minh giá chuyển nhượng là tưng đấy tiền.

 

Theo quy định tại Điều 20, Điều 22 Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân thì
1. Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế. Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán trừ (-) giá mua (giá vốn) và các chi phí hợp lý liên quan (như sửa chữa, cải tạo nâng cấp, công chứng..)
2. Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
Giá bán là giá thực tế chuyển nhượng, được xác định theo giá thị trường và được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.
Ví dụ: Năm 2015, bạn mua căn hộ giá: 100 triêu. Đến năm 2016, bạn bán căn hộ giá 120tr, chi phí liên quan 10 tr)
Thu nhập tính thuế = (Giá bán - Giá mua - chi phí liên quan) x 25%= (120-100-10)x25%= 2,5 tr.
Trường hợp không xác đinh được giá vốn (do mua từ lâu, biến động thị trường hoặc không xác định được chi phí liên quan) = 2% giá trị chuyển nhượng =2%x120 = 2,4 tr.
Cảm ơn bạn đã đóng góp ý kiến.

 

Các mẹ có nhu cầu vay vốn để mua nhà đất hoặc chung cư có thể liên hệ em để được tư vấn nhé

 

Cảm ơn bạn nhiều! có gì sẽ gọi nhờ bạn tư vấn thêm!

 

mình chuyển sang dùng số 0989815198 nhé các bạn. Thân, LS Nguyễn Hồng Quân: 0989815198

 

cảm ơn bạn, đang chuẩn bị có nhu cầu sẽ alo nhờ bạn tư vấn

 

Nhà này có nhiều dạng, nhiều khi là của đơn vị phân cho quân nhân để ở như là nhà công vụ và có thể lấy lại bất kỳ lúc nào; trong trường hợp đơn vị phân cho quân nhân sử dụng lâu dài thì đơn vị đó phải có chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất quốc phòng sang đất ở thì mới làm sổ được.