Chào các ba mẹ đang tham gia trên diễn đàn! Hẳn rất nhiều người trong số các bạn đã, đang và sẽ đầu tư vào kênh đầu tư hấp dẫn nhất: BẤT ĐỘNG SẢN. 80% các nhà đầu tư gặp rủi ro, mất tiền vì không nắm vững được những bí quyết đầu tư. Qua 6 năm kinh nghiệm môi giới, 4 năm kinh nghiệm đầu tư bất động sản, trải qua thời gian trầm lắng của thị trường 2011 - 2013 cùng sự chia sẻ của một số người thầy, người anh trong đầu tư. Dưới đây là những kinh nghiệm mình đúc rút lại xin chia sẻ với các bạn về kênh đầu tư hấp dẫn này để có thể GIỮ VỮNG NGUỒN VỐN, và quan trọng là THU ĐƯỢC LỢI NHUẬN cao: Bí quyết số 1: Chọn BĐS có tính thanh khoản Đây là sai lầm lớn khiến nhiều người đang chôn tiền của mình tại Sóc Sơn, Mê Linh, Quốc Oai, Thạch Thất, Hòa Bình, Bắc Ninh (quá xa trung tâm)... hay các tài sản chung cư, liền kề góp vốn – đã dừng hoặc chậm thi công, một số phân khúc bất động sản cao cấp… Dù bạn định đầu tư vào bất động sản ở trung tâm hay ven đô, thổ cư, nhà phố, chung cư, liền kề hay biệt thự thì tiêu chí đầu tiên là tính thanh khoản. Tính thanh khoản được hiểu đơn giản là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt. Giả sử sau khi bạn mua loại bất động sản đó xong, câu hỏi là: Ngay bây giờ, bạn bán có người mua ngay hay không? Có thể câu trả lời là không. Thậm chí cần tiền, bây giờ bán rẻ hơn 1 chút, có người mua ngay hay không ? Có thể câu trả lời vẫn là: Không có! Bạn mua vào rất dễ và “thoát hàng” ra rất khó. Đặc biệt nếu bạn định vay tiền của ngân hàng, người quen để đầu tư, có thể rất lâu hoặc không biết đến bao giờ mới rút được tiền ra. Sau đó bạn sẽ cảm thấy sốt ruột vì tài sản không tăng giá, bán không ai mua và hàng tháng vẫn phải chịu lãi vay. Chỉ đầu tư những tài sản này nếu bạn thực sự rất rảnh rỗi về tiền mặt và có ý tưởng đầu tư dài hạn. Ví dụ một gợi ý cho bạn: Bất động sản không quá xa trung tâm (hoặc nơi sầm uất) 3-10km thường có tính thanh khoản tốt. Vậy tại sao là 3-10 km? Lý do là mọi người sẽ chấpnhận di chuyển trong khoảng cách này, mất từ 10-25 phút di chuyển, đó là nhu cầu tiêu dùng thực. Khi nhắc đến bất động sản, thường có 2 nhu cầu cơ bản là tiêu dùng và đầu tư. Khi thị trường đi xuống, có thể nhu cầu đầu tư biến mất và chỉ còn nhu cầu tiêu dùng. Nếu mua bất động sản không quá xa nơi sầm uất thì dù thị trường đi xuống, vẫn luôn có nhu cầu tiêu dùng và bạn vẫn có thể bán được bất động sản của mình, thoát ra khỏi thị trường. Nhiều người mất tiền hoặc đọng vốn hàng tỷ đồng là do mua bất động sản ở vị trí quá xa trung tâm, nơi không có nhu cầu tiêu dùng. Một số bất động sản khác thì do giá quá cao, không phù hợp với nhiều người nên khi thị trường đi xuống cũng mất luôn tính thanh khoản. Vì vậy, câu hỏi đầu tiên trước khi mua vào, đó là: Nếu tôi cần tiền bán ngay thì có ai mua không? hay: Tính thanh khoản của BĐS có cao hay không? Bí quyết số 2: Kiếm tiền ngay khi mua Ví dụ : Bất động sản có giá thị trường (giá mặt bằng chung) là 1 tỷ, bạn mua được 800 triệu. Bất động sản có giá thị trường là 5 tỷ, bạn mua được giá 4,2 tỷ. Bất động sản có giá thị trường là 10 tỷ, bạn mua được giá 7 tỷ. Kiếm tiền khi mua được hiểu là luôn mua thấp hơn giá thị trường. Sai lầm của hầu hết mọi người là thường mua bằng giá thị trường và hy vọng tương lai sẽ lên giá. Đôi khi sau khi mua xong, có thể thị trường bât động sản đi lên và bạn kiếm thêm được tiền khi bán. Nhưng tư duy đầu tư thông minh là lãi ngay khi mua. Nhờ tư duy này, bạn có thể kiếm tiền cả khi thị trường đi lên và đi xuống. Với thị trường đi xuống, bạn chọn khu vực thanh khoản ,mua rẻ và bán cũng rẻ. Vậy câu hỏi thứ 2, bạn cần tự hỏi mình: Tôi có đang mua rẻ hơn giá thị trường không? (Hay tôi đang mua bằng giá thị trường và hi vọng?) Bí quyết số 3: Xét kĩ mối quan hệ giữa Dòng tiền & Lãi vốn Nếu bạn mua xong bất động sản, xây nhà lên và có người thuê ngay thì nơi đó được gọi là có dòng tiền. Nếu bất động sản bạn gần trường học, khu công nghiệp, bệnh viện... bạn có thể kinh doanh buôn bán mà ra tiền ngay, nơi đó cũng được gọi là có dòng tiền. Và ngược lại, có rất nhiều nơi mà bạn mua xong, xây lên để cho thuê thì cũng không có “ma nào” đến thuê hay kinh doanh được. Nơi đó được gọi là không có dòng tiền. Còn yếu tố lãi vốn được hiểu đơn giản là tiềm năng tăng giá của bất động sản. Có những vị trí bất động sản bạn mua giá 40-45 triệu/m2 và sau 3-7 năm, nó tăng hoặc giảm không đáng kể thành từ 35-50 triệu/m2. Và có những vị trí khác, bạn mua giá 3 -10 triệu, sau 3-7 năm, nó tăng thành 20-50 triệu. Ở những nơi đã phát triển rồi, giá bất động sản thường sẽ tương đối ổn định. Ở những nơi đang phát triển, bất động sản sẽ tiếp tục được hưởng yếu tố lãi vốn thì câu hỏi là bạn sẽ chọn mua ở đâu? Nếu bạn chọn sai, đồng tiền của bạn sẽ không sinh sôi nảy nở. Nhiều tài sản trong nội thành không còn yếu tố lãi vốn cao và ngược lại, khá nhiều tài sản ở quá xa trung tâm không có yếu tố dòng tiền. Vì vậy, lãi vốn và dòng tiền là 2 tiêu chí quan trọng bạn nên xem xét trước khi đầu tư. 2 câu hỏi khác bạn nên tự hỏi trước khi mua là BĐS này có dòng tiền hay không: hay BĐS này có yếu tố lãi vốn cao hay thấp? Bí quyết số 4: Nếu Bạn muốn đầu cơ BĐS hãy chú ý những điều sau: Có kế hoạch thời gian đầu cơ BĐS và MỨC RỦI RO mà bạn có thể chấp nhận? Đây là một bí quyết hết sức quan trọng của mình, đó là mỗi bất động sản đầu cơ bạn cũng phải lên kế hoạch THỜI GIAN, số tiền LÃI mà bạn mong muốn khi đầu tư, mức rủi ro mà bạn có thể chấp nhận. Nếu quá thời gian trên mà dòng tiền đang âm thì bạn cũng nên mạnh mẽ CẮT LỖ NGAY khi cần thiết. Khi bạn tham gia thị trường ĐẦU CƠ rất hiếm có trường hợp 100% CHẮC CHẮN THẮNG, chính vị vậy bạn hãy đưa ra mức thời gian cho dòng tiền của bạn vào BĐS này( 1 tháng, 2 tháng, 2 năm, 5 năm...) và Lợi nhuận bạn mong muốn sau khi trừ đi lãi suất tiền gửi là bao nhiêu (500 triệu, 800 triệu, 1 tỷ, 5 tỷ......) Ngay khi đạt được mức lợi nhuận này so với đồng vốn bạn bỏ ra thì tôi khuyên bạn nên Bán ngay BĐS đó để thu về vốn + Lợi nhuận mơ ước. Kể cả khi BĐS của bạn có thể tăng thêm một chút đi chăng nữa thì mức độ rủi ro sau đó lại quá cao. Rất nhiều nhà đầu cơ BĐS và tài chính sành sỏi đã rơi vào tình trạng này, tham thêm lợi nhuận để rồi thị trường BĐS đi xuống và cuối cùng mất đi rất nhiều tài sản. Thêm một lưu ý nữa, khi đã quá thời gian trong kế hoạch đầu cơ BĐS của bạn mà dòng tiền của bạn đang âm, bạn nên MẠNH MẼ CẮT LỖ để có thể tìm kiếm một ván bài mới, đừng nên quá cố chờ đợi để rồi cuối cùng nguồn vốn của bạn bị thâm hụt sâu thậm chí mất trắng hoặc âm... và các câu hỏi sau đây khi bạn ĐẦU CƠ/ ĐẦU TƯ BĐS: Thời gian bạn tham gia Đầu tư/ đầu cơ là bao lâu? Lợi nhuận bạn mong muốn là bao nhiêu? Rủi ro bạn có thể chấp nhận? Bí quyết số 5: Chuẩn về mặt pháp lý Một số bất động sản pháp lý không chuẩn: Ví dụ chưa có sổ đỏ hoặc chưa chắc đã làm được. Trong quá trình giao dịch, bạn được chủ nhà, chủ đất hay chủ đầu tư hứa rằng: Yên tâm đi, không phải lo đâu, anh chị sẽ làm sổ đỏ cho em... Bạn đặt cọc 1 khoản tiền lớn hoặc thanh toán hết tiền sau đó không ra được sổ đỏ hoặc xảy ra tranh chấp, kiện tụng... cũng là rủi ro sẽ khiến bạn mất tiền. Vì vậy bạn cần nhớ: Luôn kiểm tra kỹ thông tin pháp lý tài sản hoặc có thể bạn nhờ những người am hiểu về bất động sản có kinh nghiệm, uy tín…. trước khi tiến hành giao dịch đặt cọc hay mua bán. Câu hỏi bạn nên tự hỏi khi mua BĐS: Tình trạng pháp lý của BĐS này như thế nào? Bí quyết số 6: Không gian & Phong thủy- Hạ tầng & dịch vụ Ví dụ : Bạn mua bất động sản xong mà không để ý là đi ra chợ mất 5km, lên bệnh viện mất 30km, đi uống café mất 3km, con đi học mất 15km... Hay điện và nước thường xuyên bị mất, hạ tầng hay bị ngập lụt, xung quanh không có cây cối, công viên, không có khuôn viên cho trẻ con, chi phí dịch vụ cao, chất lượng xây dựng kém... Hay gần nhà có mồ mả, đình chùa, miếu mạo, nghiện hút, cave, trộm cắp... Nhiều người mua bất động sản chỉ vì yếu tố rẻ, vừa tiền… mà bỏ qua yếu tố này. Vì vậy, câu hỏi số 5 dành cho bạn là BĐS này có không gian và phong thủy, hạ tầng và dịch vụ như thế nào? Như vậy, 5 tư duy đúng trước khi quyết định đầu tư dành cho bạn là: 1) Tính thanh khoản 2) Kiếm tiền khi mua 3) Lãi vốn và Dòng tiền 4) Kế hoạch thời gian 5) Pháp lý 6) Không gian & Phong thủy – Hạ tầng & Dịch vụ Bạn cũng đừng quên đầu tư vào kiến thức trước khi đầu tư bất động sản vì dù làm bất cứ lĩnh vực gì bạn cần có hiểu biết sâu sắc về nó. Hãy sử dụng bất động sản đế giúp mình trở nên giàu có, giống như ai đó từng nói: Bất động sản là con đường tất yếu mà sớm muộn bạn cũng phải đi qua! Chúc các bạn luôn thịnh vượng và thành công! Thân, -Nguyễn Hằng -
Bài viết rất hay. Mình cũng đang tìm kiếm thêm thông tin về vấn đề này. Đúng là đầu tư bất động sản mà thiếu hiểu biết thì chắc chắn sẽ thất bại. Mình nghĩ đọc sách sẽ tốt mình vừa đọc cuốn bí quyết trở nên giàu có từ bất động sản của BHH thấy khá đầy đủ. Trước mình cũng đọc 1 quyển có tên gần tương tự của NMH nữa. Nhìn chung, đầu tư bất động sản rất gian nan nếu tìm được người thầy của mình thì tốt
