Thông tin: Bản Chất Pháp Lý Của Giao Dịch Mượn Quyền Sử Dụng Đất Nhằm Mục Đích Thế Chấp

Để xác định quyền đòi lại đất khi cho mượn nhằm thế chấp đảm bảo khoản vay, người sử dụng đất cần hiểu rõ tính chất pháp lý của giao dịch mượn quyền sử dụng đất dùng cho mục đích thế chấp tại ngân hàng.

Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể về giao dịch mượn quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, giao dịch mượn quyền sử dụng đất để thế chấp tại ngân hàng không được điều chỉnh một cách trực tiếp. Cụ thể, Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2024 chỉ quy định về các hình thức giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất, mà không đề cập đến việc cho mượn quyền sử dụng đất.
Bộ luật Dân sự năm 2015 yêu cầu mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai. Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tuy nhiên không có quy định về quyền cho mượn.

Giao dịch mượn quyền sử dụng đất để thế chấp ngân hàng có thể bị coi là vô hiệu
Việc cho mượn quyền sử dụng đất nhằm mục đích thế chấp có thể không được pháp luật công nhận và bị tuyên vô hiệu dựa trên các căn cứ sau đây:

• Không đúng đối tượng theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.
• Vi phạm các điều cấm theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015.
• Giao dịch giả tạo nhằm che giấu các giao dịch khác theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015.

Thế chấp là hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 định nghĩa thế chấp là việc một bên dùng tài sản của mình để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia mà không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Trong khi đó, theo khoản 1 Điều 335 Bộ luật Dân sự, bảo lãnh là cam kết của người thứ ba thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ nếu bên đó không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thời hạn.
Khoản 3 Điều 336 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng cho phép các bên thỏa thuận dùng tài sản làm biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Vì vậy, khi một người cho mượn sổ đỏ để thế chấp vay tiền tại ngân hàng, người này chính là người đứng tên trong hợp đồng thế chấp và cũng đồng thời là bên bảo lãnh cho khoản vay.

Những hệ quả pháp lý phát sinh khi cho mượn quyền sử dụng đất để thế chấp

• Nếu người cho mượn quyền sử dụng đất biết rõ mục đích thế chấp khoản vay, họ sẽ chịu trách nhiệm pháp lý đối với ngân hàng nếu người vay không trả nợ, đồng nghĩa với nguy cơ mất quyền sử dụng đất. Trong trường hợp đó, ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 299 và Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, như phát mãi, bán đấu giá hoặc hình thức xử lý khác.
• Nếu người cho mượn không biết mục đích thế chấp, họ có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên giao dịch cho mượn quyền sử dụng đất vô hiệu do bị lừa dối, căn cứ theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015.
• Bên cạnh đó, nếu giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất đã được đăng ký hợp pháp tại cơ quan có thẩm quyền, thì giao dịch này vẫn có hiệu lực pháp luật, theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền lợi của bên thứ ba ngay tình. Điều này đồng nghĩa với việc ngay cả khi giao dịch mượn đất để thế chấp bị xác định là vô hiệu, quyền lợi của ngân hàng với tư cách bên thứ ba vẫn được pháp luật bảo vệ.

Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.