Các vấn đề cần quan tâm khi vay tiền ngân hàng để mua nhà đất, xây dựng – sửa chữa nhà:

Thảo luận trong 'Kinh nghiệm sống' bởi Tư vấn tài chính An Huy, 4/4/2015.

  1. Tư vấn tài chính An Huy

    Tư vấn tài chính An Huy Thành viên tập sự

    Tham gia:
    4/4/2015
    Bài viết:
    8
    Đã được thích:
    3
    Điểm thành tích:
    3
    Các vấn đề cần quan tâm khi vay tiền ngân hàng để mua nhà đất, xây dựng – sửa chữa nhà:


    Bài viết số 1: Vấn đề lãi suất


    Có lẽ điều quan tâm nhất khi quyết định mua một mặt hàng nào đó là giá thành của sản phẩm đó, và trong vấn đề đi vay điều này cũng không ngoại lệ.


    Người Việt mình xưa nay thường nói tiền nào của đấy, anh không thể kỳ vọng mua được sản phẩm có chất lượng tốt với giá “hời” được. Và trong vấn đề kinh doanh của các ngân hàng thì đã cho vay là phải có lợi nhuận, ngân hàng không thể cho vay khi mà thua lỗ hoặc hòa vốn.


    Vậy làm thế nào để lựa chọn được ngân hàng cho vay có ưu đãi tốt nhất về mặt lãi suất cho bài toán vay vốn là một vấn đề tương đối khó, nhất là khi khoản vay kéo dài từ 20 – 25 năm? Và càng khó hơn khi hiện nay thông tin về lãi suất cũng không đồng nhất, mỗi ngân hàng một mức lãi suất khác nhau.


    Hiện có rất nhiều ngân hàng tung ra các gói ưu đãi lãi suất cho khách hàng khi vay mua nhà – đất, xây dựng – sửa chữa nhà, điển hình như: 0.99%/năm_tức là ~ 0.0825%/tháng (PVCombank); 6,88% (Sacombank); 7% (LienvietPostbank); 7,5% (Vietcombank); 8% (ACB); Vậy đâu là mức lãi suất ưu đãi nhất?


    Để trả lời cho câu hỏi này, đòi hỏi khách hàng phải yêu cầu nhân viên tư vấn/tín dụng của các ngân hàng phải tư vấn kỹ về mức lãi suất ưu đãi, thời gian áp dụng lãi suất ưu đãi là bao lâu, hết thời gian ưu đãi lãi suất thay đổi thế nào?


    Ở đây mỗi ngân hàng có một mức kỳ vọng sinh lời (lợi nhuận) khác nhau, tuy nhiên mức chênh lệch giữa các ngân hàng không nhiều, chỉ có điều phần lợi nhuận đó được thu vào giai đoạn nào của khoản vay (những năm đầu hay năm tiếp theo).


    Có thể thấy các ngân hàng hiện nay đều áp dụng lãi suất theo thời gian tương đồng nhau như sau:


    Thời gian vay = Thời gian ưu đãi lãi suất + Thời gian áp dụng lãi suất thông thường


    (1) Thời gian ưu đãi lãi suất (lãi suất không thay đổi trong thời gian này): có thể là: 3 tháng; 6 tháng; 12 tháng; 24 tháng; 36 tháng; 60 tháng. Lãi suất ở thời gian này là mức lãi suất ngân hàng đang quảng cáo (0.99%; 3.9%; 6.88%; 7.0%).


    (2) Thời gian áp dụng lãi suất thông thường (lãi suất thay đổi theo chu kỳ 3 tháng hoặc 6 tháng 1 lần): là khoảng thời gian tiếp nối từ khi hết ưu đãi đến khi kết thúc khoản vay. Nếu khoản vay 20 năm và cố định lãi suất 1 năm đầu thì thời gian áp dụng lãi suất thông thường là 19 năm.


    Lãi suất thông thường = Lãi suất gửi tiết kiệm đầu vào + biên độ X


    Lãi suất tiền gửi tiết kiệm mỗi ngân hàng mỗi khác, tùy thuộc vào nhu cầu vốn của ngân hàng đó cao hay thấp (nếu nhu cầu cao thì đẩy lãi suất tiết kiệm lên cao để thu hút tiền gửi). Thường thì các ngân hàng càng nhỏ, vị thế càng thấp thì huy động càng cao (tuy nhiên hiện nay chênh lệch không nhiều do Ngân hàng nhà nước áp dụng trần lãi suất tiền gửi).


    Biên độ X: = Các chi phí hoạt động của ngân hàng + mức lợi nhuận kỳ vọng. Thông thường biên độ X này được cố định trên hợp đồng vay và thường từ 2.9 – 5.0 thậm chí cao hơn.


    Để có cái nhìn trực quan, chúng ta hãy xem xét một ví dụ:

    Khoản vay 1 tỷ đồng, vay trong 10 năm (120 tháng); 12 tháng đầu lãi suất 6%/năm; từ năm tiếp theo lãi suất thay đổi 3 tháng 1 lần và bằng lãi suất tiết kiệm + biên độ 3.9; lãi tiết kiệm hiện nay là 7%/năm

    + Lãi suất 12 tháng đầu tiên: 6%/năm

    + Lãi suất 108 tháng còn lại: 10.9%/năm

    + Lãi suất bình quân: 10.4%/năm.


    Vậy nếu nhân viên tín dụng nào khách quan sẽ nói cho khách hàng được mức lãi suất bình quân của khoản vay thay vì đưa ra mức khuyến mại hấp dẫn.


    Kết luận:


    Thông thường các ngân hàng thường dành ra một gói tín dụng với quy mô nào đó (ví dụ: 500 tỷ đồng, 1000 tỷ đồng) trong một thời gian nào đó để thu hút khách hàng vay và kích thích tăng trưởng tín dụng.


    Vậy để lựa chọn được những ưu đãi bất ngờ về lãi suất, bạn hãy:

    + Thường xuyên cập nhật thông tin về chương trình khuyến mại của các ngân hàng.

    + Yêu cầu nhân viên tín dụng/tư vấn giải thích kỹ càng về các điều khoản áp dụng trong hợp đồng; chỉ rõ các điều kiện ràng buộc nếu có;

    + Nên tham khảo một số ngân hàng để tìm ra được điểm chung và có cái nhìn khách quan (vì nhân viên tín dụng chỉ đứng trên góc độ 1 ngân hàng mà thôi, họ sẽ đề cao ngân hàng của họ).

    + Hỏi ý kiến của những người am hiểu hoặc bạn bè/người thân đã từng vay vốn để có được lời khuyên/kinh nghiệm hữu ích.


    Các câu hỏi có thể đặt ra:

    1. Tại sao trong công thức cộng lãi suất của ngân hàng thường lấy lãi suất tiết kiệm 13 tháng (7%/năm) để làm căn cứ tính lãi suất vay mà không lấy lãi suất ngắn hạn (1 tháng, 3 tháng, hay 6 tháng) chỉ 4 – 5%/năm?


    Trả lời: Theo quy định về đảm bảo tính thanh khoản đối với các ngân hàng của Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại không được sử dụng tiền tiết kiệm ngắn hạn để cho vay trung dài hạn. Do đó khi cho vay các khoản vay có thời gian > 12 tháng, buộc các ngân hàng phải sử dụng nguồn vốn tiết kiệm > 12 tháng và nguồn này thường có lãi suất cao (7%/năm chẳng hạn). Đối với các khoản vay <( hoặc =) 12 tháng, mức lãi suất sẽ áp dụng theo mức lãi suất tiền gửi ngắn hạn.


    2. Vậy nếu ngân hàng áp dụng lãi suất ưu đãi trong 6 tháng đầu thì hết 6 tháng tôi thanh toán hết nợ thì sao?


    Trả lời: Thông thường khi cho vay ở mức lãi suất ưu đãi là ngân hàng chấp nhận lỗ để thu hút khách hàng, vậy phần lỗ này được bù đắp ở đâu? Phần này sẽ được bù ở lãi suất của thời gian vay còn lại không ưu đãi, nếu khách hàng thanh toán trước hạn sẽ thu vào phí phạt trả nợ trước hạn, mức phạt từ 1 – 5% tùy thuộc vào số tiền đã ưu đãi hoặc thu hồi lại phần lãi đã ưu đãi.


    3. Ngân hàng có quyền thay đổi lãi suất mà không thông qua khách hàng không?


    Trả lời: Thông thường lãi suất áp dụng cho khoản vay được ghi rõ trên hợp đồng dưới dạng con số tuyệt đối hoặc dưới dạng công thức tính toán cố định nào đó, ví dụ = lãi suất tiết kiệm đầu vào + 4.0; vậy ở đây lãi suất tiết kiệm đầu vào thay đổi theo thị trường và phải theo quy định của nhà nước, còn biên độ 4.0 là cố định. Nếu ngân hàng thay đổi không theo cam kết, khách hàng có quyền kiện và không thanh toán phần chênh lệch. Trong một số thời kỳ, nếu theo công thức ngân hàng bị lỗ thì ngân hàng sẽ phải thương lượng với khách hàng để thay đổi công thức tính toán bằng văn bản, tuy nhiên khách hàng có quyền đồng ý hoặc không đồng ý.


    4. Trong công thức tính toán lãi suất cho vay = lãi suất tiết kiệm + biên độ nào đó, vậy biên độ này xác định như thế nào?


    Trả lời: Biên độ này = các chi phí phát sinh trong hoạt động của ngân hàng (chi phí hoạt động_lương nhân viên, thuê mặt bằng, khấu hao máy móc, quảng cáo, tiếp thị…; dự phòng rủi ro…) + mức lợi nhuận kỳ vọng nào đó. Thường thì ngân hàng không thể để mức sinh lời kỳ vọng quá cao vì sẽ không cạnh tranh được với các ngân hàng khác.


    Để có được cái nhìn tổng hợp và toàn diện nhất, rất mong các anh/chị hãy gửi thêm câu hỏi đến cho chúng tôi theo địa chỉ: taichinh.anhuy@gmail.com hoặc điện thoại: 0936.08.08.32 – 012.7685.9399 – 04.66.533.555. Cảm ơn tất cả các anh/chị.
     

    Xem thêm các chủ đề tạo bởi Tư vấn tài chính An Huy
    Đang tải...


Chia sẻ trang này