Hà Nội: Khi Nào Đất Thuộc Quy Hoạch Không Bị Thu Hồi?

Đất thuộc quy hoạch là điều hầu hết người sử dụng đất không mong muốn nếu hiểu quy hoạch theo nghĩa tiêu cực. Đất thuộc quy hoạch có trường hợp sẽ thu hồi, có trường hợp không thu hồi. Vậy, khi nào đất thuộc quy hoạch không bị thu hồi?

>>> Xem thêm: Quy trình công chứng tại văn phòng công chứng: Làm sao để tránh sai sót?

1. Quy hoạch sử dụng đất là gì?

Quy hoạch là việc bố trí, sắp xếp toàn bộ theo một trình tự hợp lý trong từng thời gian, làm cơ sở cho việc lập kế hoạch dài hạn.

Quy hoạch sử dụng đất được pháp luật đất đai quy định rõ tại khoản 36 Điều 3 Luật Đất đai 2024 như sau:

“36. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định.”.

Theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thể hiện quy hoạch sử dụng đất bằng bản đồ quy hoạch. Đây là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bổ các loại đất tại thời điểm cuối kỳ của quy hoạch đó.

Như vậy, nếu căn cứ theo quy định trên thì đất ở khu vực nào cũng thuộc quy hoạch (nghĩa tích cực).

Ví dụ: Hiện nay, Thành phố Hà Nội đã công bố quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030, trong bản đồ thể hiện rõ tất cả các khu vực đều nằm trong quy hoạch với các phân khu, khu vực theo mục đích sử dụng đất khác nhau.

Trên thực tế đại đa số người dân đang hiểu đất thuộc quy hoạch theo nghĩa có phần tiêu cực, đó là việc đất thuộc quy hoạch để thực hiện dự án, đường giao thông hoặc các công trình công cộng khác (kết quả của quy hoạch theo nghĩa này là sẽ bị thu hồi).

2. Khi nào đất thuộc quy hoạch không bị thu hồi?

Căn cứ vào khái niệm quy hoạch sử dụng đất có thể thấy không phải khi nào đất thuộc quy hoạch cũng sẽ bị thu hồi. Để trả lời cho câu hỏi “khi nào đất thuộc quy hoạch không bị thu hồi” cần xem xét khi nào sẽ thu hồi.

Như đã phân tích ở trên, quy hoạch sử dụng đất chưa dẫn tới việc thu hồi đất, thay vào đó trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xây dựng, ban hành kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Trường hợp kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện có quy định thu hồi đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới ra quyết định thu hồi đất.



Nội dung này được quy định tại Điều 76 Luật Đất đai 2024, cụ thể:

(1) Khoản quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

"4. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

5. Đối với dự án thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này mà phải thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án phải công bố công khai phạm vi thu hồi đất theo tiến độ của dự án đến người sử dụng đất.

6. Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.”.

(2) Điều 80 Luật Đất đai 2024 quy định căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

“1. Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải căn cứ quy định tại Điều 78 hoặc Điều 79 của Luật này, đồng thời phải thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Dự án có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Dự án đã có quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư;

c) Dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ;

d) Có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 84 của Luật này trong trường hợp thu hồi đất liên quan đến quốc phòng, an ninh.”.

Tóm lại, chỉ khi nào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện có quy định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất thì khi đó mới thu hồi đất. (Nhiều trường hợp có quy hoạch nhưng không thực hiện thì có thể sẽ điều chỉnh và không thu hồi đất).

Nói cách khác, ngay cả khi đất thuộc quy hoạch sử dụng đất nhưng không phải khi nào cũng bị thu hồi.

>>> Xem thêm: Đóng thuế xong bao lâu có sổ đỏ? Thời gian giải quyết theo quy định mới nhất

3. Quyền quan trọng khi có đất thuộc quy hoạch

(1) Được đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

Căn cứ khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi (quy hoạch treo) thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

(2) Có thể được chuyển nhượng, tặng cho

(3) Được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất

* Được bồi thường về đất

Căn cứ khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024, khi thuộc quy hoạch mà phải thu hồi thì sẽ được bồi thường về đất nếu đủ các điều kiện sau:

Các trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bao gồm:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm;

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là chùa, đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ, công trình tín ngưỡng khác; đất nông nghiệp quy định tại khoản 4 Điều 178 Luật Đất đai 2024 và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng;

- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024;

- Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho phép hoạt động đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê; không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01/7/2004 trở về sau;

- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.



Các trường hợp nêu trên được bồi thường về đất khi có một trong các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024;

- Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;

- Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

(3) Chính phủ quy định trường hợp khác được bồi thường về đất và điều kiện được bồi thường về đất.

* Bồi thường về nhà ở, công trình kiến trúc, cây trồng, vật nuôi (cá, tôm,..)

Khoản 3 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“3. Chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ.”.

Theo đó, khi thu hồi đất thuộc quy hoạch thì sẽ được bồi thường về nhà ở, tài sản hợp pháp khác gắn liền với đất nếu tài sản đó bị thiệt hại như bị tháo dỡ.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có làm việc ngoài giờ không? Cập nhật mới nhất

Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: Khi nào đất thuộc quy hoạch không bị thu hồi? Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến dịch vụ công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

MIỄN PHÍ DỊCH VỤ CÔNG CHỨNG TẠI NHÀ

Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội

Hotline : 0966.22.7979 – 0935.669.669

Email: ccnguyenhue165@gmail.com​