Sổ Đỏ Thế Chấp Trong Ngân Hàng Có Được Phép Chuyển Nhượng Không?

Thảo luận trong 'Các vấn đề gia đình khác' bởi Lê Quân BĐS, 25/2/2019.

  1. Lê Quân BĐS

    Lê Quân BĐS www.quantau.com.vn

    Tham gia:
    24/12/2018
    Bài viết:
    39
    Đã được thích:
    5
    Điểm thành tích:
    8
    MỤC LỤC

    1. SỔ ĐỎ LÀ GÌ
    2. QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN KHI ĐÃ SỔ ĐỎ ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀN
    3. GIẢI PHÁP ĐỂ ANH CHỊ CÓ THỂ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN KHI SỔ ĐỎ ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG

    SỔ ĐỎ LÀ GÌ?

    Sổ đỏ là tên gọi của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất (theo khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai 2003)

    Sổ đỏ do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, có bìa sổ màu đỏ nên được mọi người gọi một cách thân quen là Sổ đỏ để phân biệt với Sổ hồng – Tên gọi của Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, có bìa màu hồng.

    Tuy nhiên, ngày 10/12/2009, Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực đã quy định thống nhất hai loại sổ nêu trên thành một loại giấy tờ chung có tên gọi: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

    QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN KHI ĐÃ SỔ ĐỎ ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG

    Khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) quy định:

    Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

    Điều 320 BLDS quy định về nghĩa vụ của Bên thế chấp, trong đó có nghĩa vụ:

    Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

    Theo đó, khoản 4, 5, Điều 321 BLDS quy định như sau:

    Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

    Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

    Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

    Như vậy, khi anh chị đang thế chấp quyền sử dụng đất cho Ngân hàng thì nếu không được sự đồng ý của Bên nhận thế chấp (Ngân hàng) thì bạn không thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mặc dù phần đất chuyển nhượng không bị thế chấp.

    GIẢI PHÁP ĐỂ ANH CHỊ CÓ THỂ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN KHI SỔ ĐỎ ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG

    Lê Quân xin giới thiệu tới anh chị các bước để anh chị có thể chuyển nhượng bất động sản khi sổ đỏ đang chế chấp tại ngân hàng trong hai trường hợp sau:

    Trường hợp 1: Ngân hàng đồng ý cho các bên thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp để thu hồi nợ.

    Khi đó, khoản tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được bên chuyển nhượng chuyển trực tiếp cho ngân hàng, cả gốc lẫn lãi của khoản vay. Và ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất (bên chuyển nhượng) để bên chuyển nhượng giao cho bên nhận chuyển nhượng.​

    Tuy nhiên, do bên nhận chuyển nhượng giao tiền cho bên chuyển nhượng khi Sổ đỏ vẫn đang thế chấp tại ngân hàng (có nghĩa là, khoản tiền trả cho ngân hàng là khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng ứng ra), nên khi chuyển tiền cho bên chuyển nhượng để bên chuyển nhượng trả cho ngân hàng, bên nhận chuyển nhượng nên lập thành văn bản. Trong đó cần nêu rõ việc bên nhận chuyển nhượng ứng tiền cho bên chuyển nhượng để bên chuyển nhượng trả nợ ngân hàng; khi ngân hàng trả lại Sổ đỏ, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ bàn giao lại Sổ đỏ ngay cho bên nhận chuyển nhượng; đồng thời, có điều khoản quy định chế tài đối với bên chuyển nhượng trong trường hợp bên chuyển nhượng trốn tránh nghĩa vụ bàn giao Giấy chứng nhận, hoặc không chuyển nhượng quyền sử dụng đất nữa….​

    Trường hợp 2: Bên chuyển nhượng (trường hợp này là bên đi vay) thay thế biện pháp bảo đảm tại ngân hàng hoặc đưa tài sản khác để bảo đảm cho khoản vay thay cho Sổ đỏ đang thế chấp.

    Vì thực chất việc thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là để bảo đảm bên vay ngân hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Do đó sau khi bên vay thay thế biện pháp bảo đảm hoặc tài sản bảo đảm như nêu trên, hoặc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ra thông báo giải chấp để bên vay thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.​

    Sau khi được ngân hàng trả lại Sổ đỏ, các bên có thể thực hiện việc mua bán quyền sử dụng đất như bình thường.​

    Thủ tục mua bán quyền sử dụng đất bao gồm các bước cơ bản sau:
    • Bước 1: Soạn thảo và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng thuộc UBND cấp xã/phường/thị trấn hoặc Văn phòng công chứng; Khi đó, hai bên cần mang theo CMND, sổ hộ khẩu, Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất chuyển nhượng;
    • Bước 2: Nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ tại Chi cục thuế quận, huyện nơi có bất động sản rồi;
    • Bước 3: Thực hiện sang tên tại Phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện/thị xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và môi trường.
    Hồ sơ gồm có:
    • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ;
    • Đơn đề nghị đăng ký biến động;
    • Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
    • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng;
    • Bản gốc Sổ đỏ
    • CMND, sổ hộ khẩu của hai bên.
    Trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất, phải có thêm hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.
     

    Xem thêm các chủ đề tạo bởi Lê Quân BĐS
    Đang tải...


Chia sẻ trang này