Trong chủ đề này mình sẽ trình bày thập cẩm các kinh nghiệm khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản, từ các vấn đề pháp luật đến các vấn đề kinh nghiệm của bản thân khi trải qua rất nhiều giao dịch.
1. Phân biệt giữa Phòng công chứng và Văn phòng công chứng - Về chức năng, nhiệm vụ của Phòng công chứng và Văn phòng công chứng theo quy định của Luật công chứng có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2007 thì không có điểm gì khác biệt. Văn phòng công chứng và Phòng công chứng trên toàn quốc đều hoạt động theo Luật Công chứng, đều thực hiện công chứng các Hợp đồng, giao dịch luật quy định bắt buộc phải công chứng và các Hợp đồng, giao dịch do khách hàng tự yêu cầu công chứng. - Văn bản công chứng do Công chứng viên Văn phòng công chứng chứng nhận và văn bản do Công chứng viên Phòng công chứng chứng nhận đều có giá trị pháp lý như nhau theo quy định tại Điều 6 của Luật công chứng. - Sự khác nhau giữa Phòng công chứng và Văn phòng công chứng chỉ ở chỗ: + Phòng công chứng là do Nhà nước bảo đảm về cơ sở vật chất, biên chế nhân sự, kinh phí + Văn phòng công chứng là do Công chứng viên tự chủ toàn bộ về cơ sở vật chất, biên chế nhân sự, kinh phí Thường thì phòng công chứng trực thuộc tỉnh, thành phố nào sẽ chỉ công chứng các giao dịch trên địa bàn tỉnh thành đó. Ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt khác như: ủy quyền nối, ... Dưới đây là danh sách các phòng công chứng, VP công chứng hiện nay. Các bạn quan tâm thì tải về theo add này: Danh sách phòng công chứng Cần tìm tỉnh nào thì các bạn Ctrl + F rồi gõ tỉnh cần tìm, sau đó Enter
2. CÁC BƯỚC MUA BÁN, CHUYỂN NHƯỢNG MỘT PHẦN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BƯỚC 1: TRÍCH ĐO – LẤY CÔNG VĂN * Điều kiện nộp HS chuyển quyền 1 phần: Áp dụng tại Hà nội Phần diện tích chuyển quyền và diện tích còn lại phải từ đủ 30m2 trở lên; mặt tiền và chiều sâu từ 3m trở lên, mặt cắt ngõ >= 2m Công dân chuẩn bị mỗi bộ hồ sơ gồm: - 02 đơn đề nghị chuyển nhượng, tặng cho hoặc thỏa thuận phân chia - 01 bản chính + 05 bản sao chứng thực GCN (SĐ) nộp trước 03 bản sao ở bước 1; 02 bản giữ lại để kê khai thuế (bước 2) - 03 bản sao chứng thực CMT, hộ chiếu hoặc xác nhận có ảnh, Hộ khẩu của tất cả các thành viên bên chuyển quyền (người bán, người cho tặng, người thỏa thuận phân chia) + Nếu GCN cấp cho hộ GĐ thì bao gồm CMT, HK sao chứng thực của các thành viên có tên trong hộ khẩu thời điểm cấp GCN + Nếu GCN cấp cho hộ GĐ mà HK đã cấp đổi sau thời điểm cấp GCN thì bổ sung 03 bản sao hợp lệ Xác nhận Hộ khẩu gốc của Công an Quận/Huyện nơi có HK thường trú trước đây hoặc 03 bản sao chứng thực hộ khẩu cũ (khi chưa cấp đổi) + Nếu GCN cấp cho cá nhân thì bên chuyển quyền bổ sung thêm CMT của vợ hoặc của chồng, nếu bên chuyển quyền không có vợ/chồng thì bổ xung 03 bản sao chứng thực Xác nhận tình trạng hôn nhân. - 03 bản sao chứng thực CMT hoặc hộ chiếu, Hộ khẩu của bên nhận chuyển quyền (người mua, người nhận cho tặng) - 03 Hồ sơ kỹ thuật thửa đất đo vẽ theo hiện trạng (có đầy đủ kích thước các cạnh, diện tích + điểm giới hạn phần chuyển quyền và phần còn lại, bảng kê tọa độ, tỉ lệ theo GCN) * Trường hợp chuyển quyền thông qua người ủy quyền bổ sung thêm: - 03 bản sao chứng thực CMT hoặc hộ chiếu và Hộ khẩu của người được ủy quyền + 03 bản sao hợp lệ Hợp đồng ủy quyền hợp pháp. * Trường hợp nếu bên chuyển quyền/bên nhận chuyển quyền là bộ đội có hộ khẩu tập thể thì bổ sung: - 03bản sao hợp lệ xác nhận hộ khẩu tập thể của cơ quan và của UBND xã/phường hoặc công an xã/phường nơi có trụ sở của cơ quan. BƯỚC 2: HỒ SƠ KÊ KHAI THUẾ Sau khi lấy công văn, Công dân liên hệ các văn phòng Công chứng để ký hợp đồng. Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, Văn bản, công dân phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo hướng dẫn và đến nộp tại Bộ phận TNHS HC huyện: - 01 bản sao/bản chính HK + CMT của bên chuyển quyền, bên nhận chuyển quyền (để soát); 01 bản photo công văn. - CD mang theo 01 bản photo giấy xác nhận hộ khẩu gốc của Công an quận/huyện (nếu GCN cấp cho hộ gia đình mà hộ GĐ đã cấp đổi sau thời điểm cấp GCN); giấy XN tình trạng hôn nhân (Nếu bên chuyển quyền 1 mình ký tên trong Hợp đồng, các văn bản) Công dân chuẩn bị mỗi bộ hồ sơ gồm: - 02 bản sao chứng thực GCN (SĐ) - 01 bản chính + 01 bản photo Hợp đồng (HĐ), các Văn bản (VB) có liên quan (như VB cam kết/từ chối tài sản, VB khai nhận di sản thừa kế…) bản lưu CQ thuế. - 02 tờ kê khai trước bạn + 03 tờ khai thu nhập cá nhân - 01 bản sao chứng thực HĐ ủy quyền, giấy UQ (nếu ký qua ủy quyền) * Trường hợp tặng cho/thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất bố sung thêm: - Người nhận tặng cho viết 02 bản cam kết nhận tặng cho lần đầu theo mẫu - 02 bản sao hợp lệ giấy khai sinh của các thành viên bên cho, bên nhận - hoặc 02 bản sao chứng thực Hộ khẩu nếu các bên chung hộ khẩu - hoặc 02 bản chính Đơn xác nhận mối quan hệ huyết thống của tất cả các thành viên có tên trong HĐ, VB thỏa thuận phân chia và 02 bản sao chứng thực Hộ khẩu của các thành viên * Trường hợp Vợ/Chồng tặng cho nhau đất/nhà bổ sung thêm: - 02 bản sao chứng thực mới nhất Giấy đăng ký kết hôn (chứng thực cùng ngày hoặc sau thời điểm ký hợp đồng) * Trường hợp có khai nhận thừa kế 1 phần QSD đất cùng Chuyển quyền SD đất 1 phần thì bổ sung: - 01 bộ kê khai của khai nhận thừa kế (tờ khai; VB khai nhận DSTK 01 bản chính + photo; 02 bản sao chứng thực: GCN (SĐ), giấy khai sinh/kết hôn của những người nhận DSTK/hộ khẩu (nếu những người nhận DSTK cùng hộ khẩu) BƯỚC 3: Bổ sung Hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận (Sau khai lấy TB và đi nộp tiền) * Trường hợp có nhiều hồ sơ chuyển quyền 1 phần từ 1 người thì khi nộp bổ sung bước 3 các hồ sơ phải nộp cùng với nhau. Công dân chuẩn bị mỗi bộ hồ sơ gồm: - 01 bản chính + 01 bản photo Thông báo (TB) thuế + Biên lai nộp thuế - 01 bản chính + 01 bản photo TBLP Trước bạ + Biên lai nộp LPTB - 01 bản chính + 01 bản photo QĐ xử phạt + Biên lai nộp phạt (nếu bị phạt) - 01 bản chính + 01 bản photo HĐ, các văn bản có liên quan (như VB cam kết/từ chối tài sản, VB khai nhận di sản thừa kế…) bản lưu CQ Nhà Đất. * Trường hợp có khai nhận di sản thừa kế thì bổ sung thêm: - 01 bản sao hợp lệ CMT, HK của những người khai nhận thừa kế - 02 bản sao hợp lệ giấy chứng tử của người để lại di sản thừa kế và các giấy tờ liên quan - 02 bản photo thông báo niêm yết về việc khai nhận di sản
Topic này hữu ích....tks chủ top! (bao giờ mình mới có đủ xiền mua nhà để vào đây nhờ tư vấn nhỉ?????)
3. XÁC NHẬN 2 SỐ CHỨNG MINH NHÂN DÂN LÀ CỦA 1 NGƯỜI Trường hợp áp dụng: Khi làm chứng minh nhân dân mới 12 số, trong khi đó số chứng minh trong sổ đỏ là số cũ chỉ có 9 số. Như vậy số chứng minh mới không khớp với số chứng minh trong sổ đỏ. Để giao dịch được các bạn phải qua phường mình ở để làm đơn xác nhận 2 số CM là cùng 1 người. Trường hợp số CMND thuộc các tỉnh, TP khác nhau cấp, khi làm mới các bạn phải đính chính lại thông tin CMND trên sổ trước khi giao dịch. CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Ðộc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------o0o--------- ĐƠN XIN XÁC NHẬN Kính gửi: Ban công an phường ………, quận …………, thành phố Hà Nội Tôi tên là: ………………… Sinh năm:…… Địa chỉ thường trú tại: ………. Tôi làm đơn này xin trình bày như sau: Trước đây tôi được cấp chứng minh nhân dân số: …. Ngày cấp: …. Nơi cấp: Công an tỉnh Hà Nam. Do khi làm chứng minh nhân dân mới số: … Ngày cấp: … Nơi cấp: Cục Cảnh sát quản lý hành chính về trật tự xã hội, Tôi đã nộp lại chứng minh dân dân cũ. Để tiện cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tôi xin kính mong quý cơ quan, chính quyền địa phương xác nhận cho tôi 2 số chứng minh nhân dân cũ và mới ở trên là cùng một người. Tôi xin chân thành cảm ơn!Hà Nội, ngày … tháng ..... năm 2015 NGƯỜI LÀM ĐƠN
4. ĐIỀU CHỈNH THÔNG TIN TRÊN SỔ ĐỎ Trướng hợp áp dụng: Khi thông tin cá nhân trên sổ bị sai hoặc các thông tin như CMND, Nơi đăng ký thường trú có sự thay đổi. - Hồ sơ xin điều chỉnh gồm có: + Đơn xin cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (điều chỉnh). + Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + 01 bản sao y. + 01 bản CMND có sao y. + 01 bản Hộ khẩu có sao y. - Mẫu đơn xin điều chỉnh CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------- ĐƠN XIN ĐIỀU CHỈNH THÔNG TIN GIẤY CHỨNG NHẬN QSD ĐẤT Kính gửi: Văn phòng đăng ký đất và nhà quận ….. Tôi tên là: CMT số: cấp ngày: Tại:…. Nơi đăng ký thường trú: Gia đình tôi được cấp GCN quyền sử dụng đất với nội dung: (Ghi thông tin trên sổ đỏ) ….. Nay tôi viết đơn này đề nghị Văn phòng đăng ký đất và nhà điều chỉnh lại thông tin người sở hữu thành: …. Tôi xin chân thành cảm ơn./ ……, Ngày ….. tháng…… năm 2015 NGƯỜI VIẾT ĐƠN
Nhà mình đang có ý định mua một mảnh đất trồng cây lâu năm (đất vườn) để chuyển đổi sang đất thổ cư. Lên phường hỏi xem có bị dính quy hoạch k hay có nằm trong khu có thể chuyển đổi đc k mà hỏi địa chính họ cứ im chẳng thèm trả lời. Giờ biết hỏi ai bây giơ, lên phòng Tài nguyên môi trường thì sợ m k có giấy tờ gì lấy đâu căn cứ để trả lời mà sợ cũng sợ gặp cảnh tương tự quá.
Cần Xác định thửa đất cần mua xem có được quy hoạch làm nhà ở hay không. Để làm được việc này, cần phải có bản vẽ sơ đồ vị trí của thửa đất hoặc thông tin về thửa đất được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi có các thông tin trên, đến Phòng Tài nguyên - môi trường của quận/huyệnđể tìm hiểu thông tin về quy hoạch, nếu thửa đất không được quy hoạch là đất ở thì không mua làm gì cả. - Nếu hỏi địa chính phường thì cứ vào thẳng phòng địa chính. Mang theo một bản photo sổ trong đó có gửi gắm thêm 1 ít tình cảm. Vào đó người ra sẽ tra bản đồ của cả khu và sẽ biết được ngay quy hoạch. - Nêu hỏi bên Phòng Tài nguyên môi trường thì cần phải có bản sao, sau đó làm 1 đơn yêu cầu tra cứu thông tin, hỏi mẫu tại đó rồi ghi thông tin vào. Nội dung yêu cầu: tra cứu thông tin quy hoạch sử dụng đất, tình trạng pháp lý liên quan. Lệ phí chỉ mấy trục nghìn, hẹn 7 ngày hành chính sẽ có kết quả.
Cảm ơn bạn nhiều nhé, nhà mình cứ thắc mắc mấy vấn đề đó mãi. Mà nhà mình chưa mua nên không có sổ. Hôm ra hỏi chủ đất thì họ chỉ cho xem cái sơ đồ mà sơ đồ đó thì chẳng có căn cứ gì cả. Mình cứ sợ là đất ruộng nên đang cố gắng tìm hiểu. may quá có bạn giải đáp. Để mình hỏi bà ấy cho xem giấy chứng nhận quyền sd đất vườn để lên phường tra quy hoạch.
5. MUA BÁN NHÀ - CĂN HỘ ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG a. Cách 1 Bên bán sẽ ủy quyền cho bên mua, bên mua sẽ thay bên bán trả nợ cho ngân hàng để giải chấp, sau đó nhận giấy tờ đi làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho mình. Sau khi hoàn thiện sang tên, bên mua trả nốt cho bên bán phần còn lại. b. Cách 2 Hoặc bên mua và bên bán cùng với ngân hàng lập một thỏa thuận ba bên. Theo đó, bên mua sẽ nộp một khoản tiền bằng với tiền mua nhà vào một tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp (loại tài khoản không tự ý rút tiền). Ngay khi các bên ký công chứng mua bán nhà, ngân hàng thu khoản tiền mà bên bán nợ họ. Phần còn lại bên bán được nhận khi bên mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
