- Chưa bao giờ câu chuyện giải ngân gói 30.00 tỷ đồng dành cho người vay mua nhà ở giá rẻ lại “nóng” như những ngày qua. Đứng trước tác động của việc điều chỉnh lãi suất sau khi gói 30.000 tỷ đồng chấm dứt giải ngân, các chủ đầu tư cũng đã tìm mọi phương cách để làm sao “cứu khách hàng và cứu chính mình”... Người vay gói 30 nghìn tỷ "bỗng dưng muốn khóc" vì đâu? Báo Đầu tư Bất động sản đưa tin, theo hướng dẫn tại Thông tư 11/2013/TT-NHNN về các thủ tục cho vay gói 30.000 tỷ đồng và hợp đồng tín dụng của các ngân hàng thương mại ký kết với khách hàng, có quy định chung những khoản tiền giải ngân sau ngày 1/6/2016 sẽ không được hưởng chính sách ưu đãi lãi suất 5%/năm và phải chịu lãi suất thương mại. Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng khẳng định, điều này đã được quy định rõ kể từ khi gói 30.000 tỷ đồng được triển khai và cho biết, phần dư nợ vay được giải ngân từ ngày 1/6/2016 trở về trước sẽ được áp dụng lãi suất vay vốn ưu đãi của gói 30.000 tỷ đồng, phần dư nợ vay giải ngân sau ngày 1/6/2016 sẽ áp dụng lãi suất vay thương mại thông thường do khách hàng và ngân hàng cho vay tự thỏa thuận. Mặc dù quy định NHNN đưa ra đã rõ ràng, song không ít khách hàng vay vốn ngỡ ngàng, tá hỏa, song không biết phải trách ai. Bởi hợp đồng tín dụng đã ký trên nguyên tắc thỏa thuận giữa bên cho vay - người vay. Gói hỗ trợ cho vay mua nhà 30.000 tỷ đồng bắt đầu triển khai từ tháng 6/2013. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 31/12/2015, tổng số tiền đã cam kết là 26.999 tỷ đồng (đạt 90%), đã giải ngân là 17.711 tỷ đồng (đạt 59%). Khi gói 30.000 tỷ đồng tăng tốc để về đích cũng là lúc một số ngân hàng ra thông báo về việc áp dụng lãi suất thương mại thông thường đối với dư nợ giải ngân sau ngày 1/6/2016. Lúc này, nhiều khách hàng mới hoảng hốt vì cứ tưởng lãi suất ưu đãi sẽ được hưởng trong suốt thời gian vay. Hiện tại, một số dự án, chủ đầu tư đang có động thái gọi khách hàng và tư vấn ký phụ lục đẩy nhanh tiến độ thanh toán lên trước thời hạn kết thúc giải ngân gói 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo quy định, chủ đầu tư chỉ được phép huy động không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Như vậy, nếu không bàn giao được nhà trước ngày 1/6 thì 30% khoản vay còn lại không thể hưởng lãi suất ưu đãi. Theo đại diện NHNN, về dư nợ gói vốn trên đến thời hạn 1/6, NHNN sẽ chỉ căn cứ vào số giải ngân chứ không căn cứ vào số đăng ký. Tức là khi gói vay hết hạn, dù người dân đã đăng ký vay, nhưng không kịp giải ngân thì vẫn không được vay gói 30.000 tỷ đồng. Sau khi gói này hết hạn, NHNN sẽ tiếp tục thực hiện chính sách ưu đãi đối với nhà ở xã hội theo quy định tại Nghị định 100 của Chính phủ. Các luật sư cho rằng, chính sách hỗ trợ gói 30.000 tỷ đã rõ ràng ngay từ đầu. Các chủ đầu tư phải biết rõ, nhưng thông tin đã bị đánh lận mập mờ, khiến người mua nhà không hiểu một cách tường tận. Chẳng hạn, trong hợp đồng tín dụng vay 30.000 tỷ đồng của một số ngân hàng, tại điều khoản về lãi suất chỉ ghi chung chung: Mức lãi suất và phương thức điều chỉnh lãi suất đối với các khoản giải ngân trong khoảng thời gian được giải ngân để được hỗ trợ lãi suất theo quy định của NHNN thì thả nổi theo thông báo của NHNN về lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở, theo Thông tư 11 và Thông tư 32 của NHNN (áp dụng không vượt quá thời điểm 1/6/2031). Chính điều này khiến không ít khách hàng nhầm tưởng hợp đồng tín dụng được ký sẽ được hưởng mức lãi suất 5% cho dù giải ngân thời hạn nào. Hiểm họa tiềm ẩn sau khi chấp nhận giải ngân gói 30 nghìn tỷ nhanh hơn tiến độ thi công lỡ chủ đầu tư nhận tiền nhưng không tiếp tục xây dựng mà sử dụng tiền vào mục đích khác hoặc bàn giao nhà nhưng chất lượng không như cam kết ban đầu thì người mua nhà lãnh phần thiệt. Chủ đầu tư: Tìm mọi phương cách để làm sao “cứu khách hàng và cứu chính mình” Thông tin trên báo Infonet, theo các chuyên gia BĐS, dù đã có quy định chủ đầu tư chỉ được phép huy động không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Thế nhưng đứng trước tác động của việc điều chỉnh lãi suất sau khi gói 30.000 tỷ đồng chấm dứt giải ngân, các chủ đầu tư cũng đã tìm mọi phương cách để làm sao “cứu khách hàng và cứu chính mình”. Đề nghị khách hàng ký thanh lý hợp đồng vay với ngân hàng để “chốt” khoản giải ngân trước ngày 1/6 cũng là một phương án được một số chủ đầu tư xem xét tiến hành. Như đại diện công ty địa ốc chuyên thực hiện các dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM nêu “ý tưởng”, nếu khách hàng đồng ý thanh lý hợp đồng đang vay thì khoản dư nợ vay của khách hàng sẽ được chuyển sang ngân hàng khác (1 trong 5 ngân hàng được chỉ định để cho vay mua nhà ở xã hội) để tiếp tục hưởng lãi suất ưu đãi. Theo ông Nguyễn Văn Đực – Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, với các dự án đang thi công dang dở thì cách chủ đầu tư thỏa thuận với khách hàng để họ đồng ý cho ngân hàng đẩy nhanh tiến độ giải ngân trước ngày 1/6 sẽ tiềm ẩn thiệt hại cho người mua nhà. Với loại nhà ở hình thành trong tương lai thì người mua nhà cần phải suy tính thiệt hơn. Ông Đực cho rằng, cái lợi trước mắt người mua nhà thấy được chính là họ sẽ được hưởng lãi suất ưu đãi cho các khoản giải ngân trước ngày 1/6. Vì hầu hết đối tượng tìm đến gói vay 30.000 tỷ là người nghèo, người có thu nhập thấp. Còn hiểm họa tiềm ẩn đằng sau là nếu sau khi chấp nhận giải ngân nhanh hơn tiến độ thi công lỡ chủ đầu tư nhận tiền nhưng không tiếp tục xây dựng mà sử dụng tiền vào mục đích khác hoặc bàn giao nhà nhưng chất lượng không như cam kết ban đầu thì người mua nhà lãnh phần thiệt. Cũng theo ông Đực, sau thời hạn giải ngân gói tín dụng ưu đãi thì người mua nhà sẽ phải trả lãi theo lãi suất thị trường. Điều này sẽ khiến kế hoạch trả nợ dài hơi của họ bị đảo lộn. Không loại trừ nhiều trường hợp người mua không kham nổi lãi suất đành phải trả nhà và khi đó chủ đầu tư “cực chẳng đã” mới thanh lý hợp đồng. “Tôi từng rất nhiều lần kiến nghị nên kéo dài thời hạn giải ngân gói 30.000 tỷ này ra, ít nhất là đến cuối năm 2018 để người nghèo có cơ hội tiếp cận nguồn vốn ưu đãi này. Cơ quan quản lý nhà nước cần phải sớm đưa ra hướng giải quyết. Với những người đã ký hợp đồng vay nhưng chưa giải ngân thì cũng nên cho họ được hưởng lãi suất ưu đãi”, một lần nữa ông Đực kiến nghị. Kết quả thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến thời điểm này các ngân hàng đã cam kết cho vay hơn 28.800 tỷ đồng (đạt 96%) trong gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Được biết, Hiệp hội BĐS cũng vừa có văn bản kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho giải ngân hết gói 30.000 tỷ mà không giới hạn thời gian. Bởi theo hiệp hội, hiện nay thị trường BĐS đã phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ, song còn rất nhiều người thu nhập thấp vẫn cần sự hỗ trợ của Nhà nước để họ giảm bớt gánh nặng mua nhà.
không thể trách người mua được. chủ yếu cò nói lấp lửng bẫy người mua. chứ cò nói thật ra từ đầu thì chẳng ai mua luôn
