Thị trường Bất động sản hiện nay có thể phân ra thành 02 loại thị trường chính là thị trường trung gian và thị trường người dùng cuối. Thị trường trung gian: có thể gọi là thị trường của các nhà đầu tư, trong đó phần lớn người tham gia thị trường với mục đích đầu tư để kiếm lời. Nó tương tự như thị trường của các nhà phân phối trong ngành kinh doanh thương mại. Thị trường người dùng cuối: có thể gọi là thị trường của những người có nhu cầu mua để ở, những người này được gọi là người dùng cuối (end-user), là những đối tượng có nhu cầu sử dụng đúng chức năng của Bất động sản chứ không phải để đầu tư. Người dùng cuối tương tự như người tiêu dùng trong ngành kinh doanh thương mại. Thông thường, với các lĩnh vực khác thì người tham gia thị trường trung gian đa số là các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Nhưng với Bất động sản, thì nhiều người tham gia thị trường trung gian lại là tay ngang, mà thông thường thì thị trường sẽ được quyết định bởi số đông, do đó thị trường trung gian này hay bị “nhiễu nhương” và ở một số nơi thì lại dễ bị dẫn dắt bởi một số ít người nhưng có tầm ảnh hưởng tới số đông. Lưu ý rằng, trong Bất động sản, thị trường người dùng cuối luôn có sự tham gia của nhà đầu tư, bởi đơn giản người dùng cuối cũng có thể ngay lập tức biến thành nhà đầu tư và ngược lại nhà đầu tư cũng có thể biến thành người dùng cuối. Lý do bởi Bất động sản là một loại sản phẩm đặc biệt, ai cũng muốn sở hữu càng nhiều càng tốt, ngoài ra không bao giờ sợ bị tồn kho, vì đầu tư Bất động sản cũng là một hình thức tích lũy tài sản… Cách nhận biết loại thị trường: Một số dấu hiệu để nhận biết thị trường trung gian: Chưa có người dùng cuối (end-user): thông thường thì mục đích sử dụng của các loại Bất động sản là ở và kinh doanh, vậy nếu sản phẩm đó chưa sẵn sàng để ở, tiện ích xung quanh chưa có, giao thông không thuận lợi, không có chỗ làm việc gần đó. Ngoài ra còn có một điều cần phải chú ý đó là một số địa điểm có thể ở, nhưng vị trí lại nằm ở một khu vực không phù hợp. Cụ thể hơn thì có thể lấy ví dụ: gần một khu công nghiệp, thì nhiều công nhân có thể ở, tuy nhiên sản phẩm Bất động sản lại không phù hợp với người công nhân như giá trị quá lớn, cách thiết kế không phù hợp đối tượng khách hàng là công nhân... Địa điểm có thể ở được nhưng giá cả lại giống nhau trên một vùng diện tích rộng lớn: thông thường điều mà người đầu tư ưu tiên tối thượng là lợi nhuận, còn người mua ở ưu tiên là giá cả và điều kiện sống. Và điều kiện ở sẽ khác nhau theo từng diện tích nhỏ, như khu phố …, thế nên với diện tích quá rộng lớn mà giá cả lại giống nhau thì theo kinh nghiệm giá đó không phải do người có nhu cầu ở quyết định. Với thị trường người dùng cuối, thì việc nhận biết khá dễ, đó là các căn nhà đã có người về ở hoặc sắp có người về ở vì đang chờ công trình hoàn thiện. Đặc điểm của 02 loại thị trường: Với thị trường trung gian: Tiềm năng tăng giá: vì thị trường trung gian là thị trường của các nhà đầu tư, mà đã là đầu tư thì phải sinh lợi, vậy nên tăng giá là điều hiển nhiên ở thị trường này. Trong thị trường này thường sẽ có các thông tin như tuyến đường đó sẽ làm và tạo ra kết nối giao thông, khu công nghiệp đó sẽ xây và tạo ra việc làm, trung tâm sẽ chuyển về chỗ nọ khiến cho khu vực trở nên sầm uất, đó là những thứ bên ngoài. Còn những thứ bên trong thì sẽ là: quy hoạch hoàn chỉnh, hạ tầng nội khu tốt, tiện ích thì chỗ này trường học, chỗ kia bệnh viện, chỗ nọ trạm ý tế …, nhằm xây dựng nên một môi trường sống tuyệt vời trong tương lai. Thị trường trung gian hướng đến tương lai: thế nên viễn cảnh, lời hứa, hình ảnh, tiềm năng … của khu đất là hết sức quan trọng, và hiện nay tìm kiếm thông tin về thị trường Bất động sản một cách đầy đủ và chính xác cực kỳ khó, thậm chí không có thông tin hoặc thông tin thiếu tin cậy. Do đó, người mua đầu tư thường dựa theo các thông tin từ phía môi giới. Do đó, đôi khi truyền thông và lực lượng môi giới sẽ dẫn dắt thị trường. Nơi nào quảng cáo nhiều, tập trung lực lượng môi giới đông đảo, thì nơi đó có nhiều tiềm năng tăng giá. Nói tóm lại, mong muốn sâu xa của những người tham gia thị trường này chính là sự tăng giá, và theo logic thông thường thì giá muốn tăng phải có một sự biến chuyển nào đó, mà cụ thể nhất là chuyển thành thị trường người dùng cuối. Tuy nhiên, nhiều người tham gia thị trường này đôi khi không quan tâm và phân tích kỹ các yếu tố chính ảnh hưởng đến việc tăng giá, mà chỉ quan tâm đến việc tăng giá mà thôi. Với thị trường người dùng cuối: Thị trường người dùng cuối sẽ xuất hiện sau khi đã có đầy đủ các tiện ích, cơ sở hạ tầng thiết yếu cho cuộc sống. Lúc đó những người có nhu cầu mua để ở sẽ xuất hiện, và các bạn cũng biết rồi đấy, ai mà không muốn khu vực mình sống sẽ ngày càng phát triển và tốt lên về mọi mặt? Vậy nên đối với người dùng cuối, mong muốn của họ sẽ là đang thiếu sẽ đầy đủ, chưa tốt sẽ tốt và đang tốt sẽ tốt hơn. Điều đặc biệt, thị trường này được chia thành từng khu vực nhỏ, yếu tố cộng đồng, môi trường sống cũng rất quan trọng. Và vì lý do cộng đồng, môi trường sống là những khu nhỏ, không có quá nhiều thành phần dân cư, do đó thị trường này được phân cấp nhỏ. Thị trường này khá nhạy cảm và dễ bị ảnh hưởng bởi những yếu tố liên quan đến chất lượng sống, ví dụ có một cái siêu thị mới được xây dựng trong khi xung quanh chưa có siêu thị nào, giá sẽ tăng một bậc. Thậm chí đơn giản như cấm xe container chạy trong khu dân cư thì giá cũng sẽ tăng. Ngược lại, nếu khu vực đó chất lượng sống đã quá tốt rồi thì tiềm năng tăng giá lại không có nhiều nữa. Lưu ý rằng, chất lượng sống tốt hay không tùy thuộc vào ai sống ở đó. Quan điểm về môi trường sống, chất lượng sống tốt của mỗi người sẽ khác nhau. Một người có thu nhập thấp sẽ rất khó khăn nếu sống trong một khu vực toàn những dịch vụ đắt đỏ, và ngược lại, người thu nhập cao sẽ không cảm thấy thoải mái nếu không tìm thấy xung quanh một dịch vụ cao cấp phù hợp với nhu cầu của mình. Nguồn: http://leminhduc.vn/index.php/2019/04/24/phan-loai-thi-truong-bat-dong-san-2019/
