Hà Nội: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá :))

Mình cũng ghét cái trục Thăng Long, chả hiểu nổi còn làm trục Thăng Long làm cái gì (mục đích kinh tế, xã hội) trong khi ngay gần đấy là cái trục LHL to đùng và cái trục QL 32 cũng ...hơi to to . Còn nếu làm vì tâm linh thì ..., chả hiểu phong thủy hay tâm linh kiểu gì mà lại vẽ con đường thẳng đừ đâm thẳng vào chân núi Ba Vì???

 

To: Chicken & Muihech.
Mình thì lại dự đoán ngược lại là khu hành chính sẽ vẫn ở Ba vì thôi, nhưng QH sẽ đồng ý là để khu đất đó là khu dự trữ đất sau năm 2050 sẽ tiến hành triển khai. còn Trục thăng Long sẽ vẫn làm như thường, nhưng tiến độ thì mình không đảm bảo có thể nó sẽ xong vào đúng năm 2050....

 

Phân tích tại sao trục Tâm linh không thể khả thi ở thời điểm này? Có nhiều điểm để chỉ ra ý tưởng rời TTHC quốc gia lên Ba Vì chỉ là tâm tưởng của những người buôn đất ngoại hạng. Cho dù Hà Nội là thủ đô VN, nhưng ngoài HN còn 63 tỉnh thành khác. Hà Nội có thể lãng phí đào đường, lát vỉa với kinh phí hàng ngàn tỉ để phụng sự mỹ từ "Đại lễ" - Đó là chuyện riêng của Hà Nội. Nhưng sử dụng tới 90 tỉ USD, gần bằng GDP một năm của cả nước cho một kế hoạch gượng ép, không thấy tương lai thì lại không phải là chuyện riêng HN nữa rồi. Những thông tin ngoài lề từ QH trước kỳ họp nghị bàn về HN đã thể hiện rõ quan điểm chung của ĐBQH cả nước - nói không với Ba Vì. Tại sao lại phải dồn tiềm lực quốc gia cho một quy hoạch địa phương, cho dù địa phương đó là HN. Có bao nhiêu tỉnh, TP khác sẽ chịu ảnh hưởng khi QH chấp thuận đề xuất phù phiếm của một số cá nhân BXD cũng như HN? Vì vậy, không như các DA về điện hạt nhân, đường sắt cao tốc được sự bao biện, chuẩn bị kỹ từ các thành viên Chính phủ, quy hoạch HN không nhận được mấy ủng hộ từ ngay trong CP, chưa nói gì đến QH. Xịt là không phải bàn cãi.

 

Tớ có dự đâu, tớ chỉ ăng - ti trục Thăng Long thôi he he. Dự được hành động của các quan thì mình to hơn các quan mất rồi hí hí. Với ăng- ti thì cứ ăng- ti chứ như khi mở rộng HN đấy, bác Kiệt (khi ấy nghỉ rồi) phản đối, rồi dư luận phải đối này nọ nhưng làm thì các quan vẫn cứ làm đấy thôi.

Mình là dân thường nên ngồi hóng vậy.

À, còn cái dự mình quote bài hùa theo bác phu nhân lão Hạc là mình dự cho toàn thị trường HN nói chung, chứ không phải một khu vực nào cả.

 

Chuyện xịt ở trục Tâm linh (TTL) thì ảnh hưởng gì đến xu hướng BĐS? Trước hết, hãy nói về chính khu vực đất chịu ảnh hưởng của TTL, đã quá nóng bỏng trong thời gian qua.
Cũng như bệnh nhân sốt cao, hết 39,40 độ C lại phải trở về 36.5 thôi. Không thì chết. Giá đất đai khu vực này đã được đẩy lên tới đỉnh bằng tất cả các nguồn thông tin hỗ trợ, từ cấp cao nhất là BXD, HN đến hệ thống dày đặc nhà đầu tư, môi giới, cò đất, thậm chí là cả người dân khu vực sốt cũng tham gia vào câu chuyện đẩy giá. Thế nên, khi xúc tác kích thích không còn, giá giảm là tất yếu. Ngoài chuyện giá giảm là tính thanh khoản thấp. Túm lại, bạn nào mua đỉnh thì chắc chắn lỗ, việc cut-loss cũng không hề đơn giản.
Bạn nào trường vốn thì cứ để đó như một tài sản đầu tư cho tương lai, hoặc đón đợi một đợt sóng khác rồi cũng sẽ tới, nhưng mình nghĩ là khá lâu đấy.

 

khà khà, lại nhắc lại câu chuyện thế này:

( Những năm 1990-2000 Đảng ta có chủ trương là hiện đại hóa nông thôn, xóa dần khoảng cách giàu nghèo, khi đó CP tập trung vào một số vùng núi cao như Yên Bái, Lào Cai. CP đã sử dụng một lượng ngân sách khá lớn để làm những con đường và nhiều cây cầu bê tông để thay thế các cây cầu bằng gỗ. Nhưng thực tế cho thấy chẳng có mấy ai đi qua những cây cầu đó cả phần nhiều là những đàn châu, bò đi qua. mọi người cho rằng làm đường làm cầu để cho kinh tế các vùng phát triển....nhưng....thời điểm đó chúng ta đã chọn nhầm hướng, giá như số tiền làm cầu vùng cao tập trung cho cây cầu Thanh trì và cầu Vĩnh tuy sớm được 5 năm thì chắc chắn lợi ích kinh tế sẽ cao hơn rất nhiều).

Quay lại vấn đề ngày hôm nay: Rõ ràng chính sách của chúng ta đang đi theo hướng của "Hồ Cẩm Đào". Bác Đào rất cao thủ khi có chủ trương cho China là tập trung cho người giàu thêm giàu.......để khi họ giàu sẽ giúp người nghèo. tập trung làm hiện đại hóa thành phố, phát triển công nghiệp dịch vụ nhanh chóng, chấp nhận sự phân hóa giàu nghèo giữa nông thôn và thành thị.

Quay lại vấn đề của bạn Chicken. không thể nói là cả nước phải dồn tiềm lực cho HN được. mà là Phải làm. Nếu không tập trung phát triển cái HN thành bộ não hoàn chỉnh thì các chân tay ( các tỉnh thành ) không bao giờ phát triển được...

Các bác nhà mình tối về gọi điện hết cho nhau rồi, mấy hôm nay mang ra họp bàn luận cho Dân chứng kiến là Dân chủ thôi.....bác nào không đồng ý cứ phản biện ạ

 

pingpoong à, thường 3 bản là đủ rồi, nhưng trong 1 số trường hợp mà chủ đầu tư không làm sổ đỏ cho mình tự đi làm thì nộp mấy chỗ liền, hơi tốn nên thủ sẵn cho chắc. Còn kể cả trường hợp không xin thêm được, cũng có cách, nhớ phô tô 1 bản lưu lại, lúc cần có thể ra phường quen biết đóng sao y bản chính bao nhiêu bản cũng được.

Mình đã có lần phải làm trường hợp này, vì xin lại chủ cũ ra giá luôn 10tr/bản mà khó khăn, sợ quá. Ra phòng công chứng xin phô tô hồ sơ lưu ra phường quen, nhờ chú tư pháp ở đấy đóng dấu cho. Thế là xong, chả cái gì là không có cách đâu.

 

Câu hỏi kế tiếp là các khu vực khác diễn biến ntn? Với quan điểm cá nhân của mình, sẽ không có nhiều biến động lớn về giá BĐS trong ngắn hạn. Khu vực các quận nội thành giá đã ở mức độ ổn định, sẽ tăng dần tỉ lệ thuận với lãi suất cho vay. Mặt khác, các giao dịch BĐS khu vực nội thành rải rác, không tập trung, số lượng ít nên khả năng đẩy giá, làm giá là không thể. Phân khúc nhà mặt phố có thể gọi là vô giá, rất khó để xác định mặt bằng chung. Giá giao dịch được quyết định bởi độ máu của người mua và độ cần của người bán. Bạn nào khủng, đầu tư vào phân khúc này không bao giờ sợ lỗ. Nhưng thông thường, các bạn khủng long cỡ đó chả có mấy thời gian chém gió qua net như tụi mình.
Phân khúc nhà ngõ ngách cũng giống vậy. Nhà cần bán nhìn giao dịch xung quanh để đưa ra giá bán + một chút thêm. Ngoài ra, nhu cầu 2 phân khúc là thực, không chịu tác động nhiều bởi chính sách tiền tệ cũng như TTCK. Do vậy, giá khó có đột biến. Nơi đây không bao giờ là mảnh đất cho những kẻ lướt sóng tham lam

 

Nhân đây hỏi mọi người: bạn chồng tớ (cũng dân môi giới bất động sản) đang nằng nặc muốn bán vợi một cái nhà mặt phố Kim Mã (bác ấy có 2 cái, hiện cả 2 cái nhà ấy đều đang cho thuê làm nhà hàng Nhưt Bổn. Nhà mặt phố, nhìn sang hồ và công viên Thủ Lệ) để mua biệt thự Nam An Khánh. Các chuyên gia nhà mình nhận định gì về vấn đề này không? Cho tớ xin tí lý do để tớ can bác ấy với!

 

Vậy đâu là nơi để mọi người thi triển cái môn surfing? Trên nguyên tắc chung: nơi nào có nhiều hàng, thông tin úp mở, kỳ bí, hạ tầng chung đang được cải thiện, nhìn thấy tương lai lóe sáng trong một vài năm tới, và quan trọng hơn cả là giá chưa bị đẩy lên quá nhiều. Nơi ấy sẽ có nhiều giao dịch, nhiều nhà đầu tư và cả hệ thống phục vụ nhà đầu tư cùng tham gia để đủn giá lên. Đó chính là nơi của các bạn yêu sóng nước.
Theo hình dung của mình, những khu vực có thể nóng cục bộ là các phân khúc CHCC, LK, BT và kể cả đất thổ cư đắc địa quanh đường Lê Văn Lương kéo dài, khu vực Đông Anh quanh đường Bắc TL-NB, đường dẫn cầu Nhật Tân, cầu Đông Trù. Đường LVL, nơi tập trung rất nhiều khu ĐTM sẽ là một điểm sáng như đường Phạm Hùng ngay sau khi thông đường đoạn đầu Khuất Duy Tiến. Thực ra, giá cả khu vực này không hề rẻ, tuy nhiên vẫn có khả năng tăng do tính đồng bộ về hạ tầng trong tương lai cũng như khoảng cách đến khu vực trung tâm HN (Hồ Gươm, Ba Đình, khu vực TT mới Mỹ Đình, Phạm Hùng) không quá xa.

 

Và khu vực mình thấy có tiềm năng đầu tư nhất lại chính là đất Đông Anh. Nơi đây còn khá hoang sơ với các nhà đầu tư, chủ yếu do hậu quả tâm lý từ bong bóng nhà đất những năm 02/03. Cho dù đã có chút làm giá đối với các khu ĐTM quanh trục Bắc TL-NB, nhưng với mình cái giá đó vẫn còn quá rẻ, có thể đầu tư và kỳ vọng vào tương lai. Một khi cầu Nhật Tân lên khuôn, Đông Trù thành hình hài, đường vành đai trục QL5 kéo dài một mạch qua cầu Đông Trù cầu Nhật Tân, đường BTL-NB rồi nối vào QL3 triển khai thì đây chính là một địa bàn màu mỡ cho các dự án hạ tầng lớn kế tiếp. Tương lai hạ tầng cơ sở thì đã rõ ràng, mặt bằng giá lại rất thấp. Vì vậy, không có lý do gì để kìm hãm giá đất ở khu vực này dẫm chân tại chỗ. Thế nhưng, do quy hoạch chi tiết về đất đai của khu vực này chưa rõ ràng, nên đầu tư vào mảng đất treo, đất vườn vẫn nên tránh do mức độ rủi ro cao. Mảng LK, BT đất thổ cư đường sá tốt, ô tô vào được là có cơ hội lớn.

 

Cám ơn vì những bài rất hay của bạn, mình cũng thấy nhiều người sang Đông Anh đầu tư. Mình chỉ đóng góp thêm một chút là " Đông Anh" có nhiều quỹ đất để sau này có thể phát triển .........nhưng ....các bạn nào định đầu tư phải tìm hiểu thật kỹ về quy hoạch, vì quỹ đất thì có nhưng liệu chỗ đất đó có làm dự án hay không, nhỡ làm vành đai xanh thì sao. bài học từ dự án "cầu bưu" đấy. nằm trong khu vành đai xanh sông nhuệ nên tèo.....

 

Mình đã nghĩ đến điều này khi giá LK mấy khu Cienco5, MG-ĐV còn đang tầm 5-6tr. Thế nhưng bản tính cẩn thận quá lại kìm hãm sự phát triển. Thế là cơ hội bị bỏ lỡ. Bây giờ vào lại cũng khó do không đủ xèng để đầu tư.

 

Ngoài các khu vực trên, nhà đầu tư trường vốn, tính lâu dài có thể ngó qua đất khu vực cầu Thanh Trì, Vĩnh Tuy hoặc xa hơn chút nữa về phía gần Hưng Yên. Đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng sớm muộn cũng được kết nối với các cầu này tạo thành một hệ thống giao thông hoàn chỉnh để tạo đà cho các khu ĐTM, công nghiệp, dịch vụ hình thành. Nhưng tương lai ngắn hạn, khó lòng hy vọng có sự đột biến về giá ở đây. Khoảng thời gian 5, 10 năm thì mình nghĩ là ổn.
Các khu vực còn lại như Láng-HL, trục 32 đi Nhổn, Phùng vẫn sẽ lên theo tình hình cải thiện hạ tầng chung. Nhưng đừng nghĩ xa quá tận Ba Vì hay Sơn Tây làm gì. Đặc biệt tránh mua lại khu vực đã bị làm giá mà không có phân tích cụ thể về mọi mặt, cho dù có người bán rẻ cho bạn mấy giá so với giá đỉnh. Không hiểu tại sao, nếu có tiền mình chỉ muốn đầu tư từ khu Vân Canh đổ lại. Xuân Phương cũng là một khu ĐTM rất tốt để đầu tư. Các bạn google earth một phát sẽ thấy ngay nó chỉ cách Mỹ Đình có 2km khi đường Lê Đức Thọ hoàn thiện. Mà hạ tầng khu MĐ đã quá hoàn thiện, giá lại cao. Vậy tại sao Xuân Phương không thể đạt được 7-8/10 giá trị của MĐ trong 3,4 năm tới?

 

Một điều quan trọng để đầu tư vào tương lai là phải hiểu xu hướng thời đại. Bạn cần nhìn ra các thành phố lớn hiện đại, phát triển của khu vực cũng như thế giới. Ngay cả với quan niệm hơi cổ hủ, Á đông, VNmese, việc thay đổi, phát triển theo xu hướng hiện đại chắc chắn sẽ lấn át tất cả các xu hướng cực đoan khác. Nhà ổ chuột, ngõ ngách sẽ bị hạn chế mọi mặt, ít dần, giá trị không tăng nhiều. ĐTM với chung cư cao tầng + một ít LK,BT mọc lên đáp ứng nhu cầu về nhà ở của mọi người. Và điều tất yếu là khu ĐTM hình thành trước sẽ gần trung tâm hơn, giá sẽ cao hơn, hàng hiếm hơn. Đất đai trung tâm không thể cứ vẽ là có được, mặt khác với quan niệm vẫn Á đông, nên nhà mặt phố cổ, khu downtown sẽ mãi là vô giá. Ngoài ra, đất LK, BT gần trung tâm cũng sẽ thành vàng ròng do tận hưởng mọi lợi thế về tâm lý sinh hoạt, hạ tầng dịch vụ và khoảng cách đến downtown. Vì vậy, tuy rằng hiện nay mình vẫn ôm CC, nhưng không phải bởi CC quá hấp dẫn mà chỉ bởi chẳng đủ tiền để lao vào LK với BT.

 

Quay trở lại với ảnh hưởng và các tác động của chính sách, các thị trường khác đối với BĐS trong ngắn hạn. Sở dĩ không thể phân tích ảnh hưởng dài hạn bởi nhà nước mình chưa bao giờ theo đuổi một chính sách nào đủ thời gian để gọi là dài hạn hay mang tính định hướng phát triển quốc gia cả.
Đầu tiên là TTCK: Kinh nghiệm quả bóng CK đã có, do vậy dự đoán VNindex cuối năm có thể lên đến 800 (ở một vài diễn đàn nào đó) rồi từ đó thu hút mọi dòng vốn đổ về CK là một nhận định vô duyên. Nơi hiện tại động thái chốt lời, cắt lỗ diễn ra liên tục, thì việc Index duy trì ở 450 - đỉnh 600 là hợp lý hơn cả. Có nghĩa là TT tương đối ổn định >> dòng vốn cũng ổn định theo >> tác động TTCK nên BĐS là không nhiều trong năm nay.

 

Em đồng ý với Bác về việc tìm hiểu đầu tư đất phía xa mạn Hưng Yên, em cũng làng thang xung quanh Ecopark nhiều rồi, Văn Giang em cũng thuộc lòng rồi, nhưng trên thực tế giá ở đây cũng đã được đẩy lên một chút rồi. muốn có cơ hội thì buộc phải đi Dọc đường mới làm ( đường rộng 40m nối từ Bưu điện Văn Giang tới đườgn 39 cũ). xuông sâu Xã Tân Tiến thì có giá tốt khoảng 5tr/1m thổ cư. đất trồng trọt thì 700tr/10sào.

Nhưng vấn đề bạn bảo không quan tâm đến Sơn Tây, LHL thì mình không nghĩ thế, chẳng qua là nó đang bị làm giá nên hơi cao 1 chút, thực tế các đô thị vệ tinh là rất quan trọng. Nếu cứ nghĩ là càng gần HN cũ càng tốt thì sai lầm chết người. chỉ tình từ vành đai 4 vào TT là OK thôi. Từ vanh đai 4 đến sát LHL là vành đanh xanh. đầu tư ở đây chắc chắn không thể bằng LHL, Xuân Mai, hay Sơn Tây được.

 

Tác động từ thị trường, chính sách tiền tệ? - Cũng không nhiều trong ngắn hạn. Nếu cơn sốt BĐS bị đẩy lên liên tục cho tới tận ngày Đại lễ, chắc chắn CP sẽ có động thái thắt chặt tín dụng cho vay đối với BĐS, or các VIPs sẽ có vài tuyên bố để bình ổn và hạ nhiệt thị trường. Tuy nhiên, mình thấy thời điểm này không cần thiết phải nhất thiết hành động như vậy. Lý do là sau kỳ họp QH, với những thông tin định hướng về quy hoạch HN rõ ràng hơn, giá BĐS sẽ trở về với trạng thái cân bằng. Vậy nên, một chính sách thắt chặt có thể phản tác dụng vào thời điểm này. Và cũng chưa nhìn thấy biến động lớn trong việc điều chỉnh lãi suất huy động cũng như LS cho vay từ hệ thống banking. Do vậy, khó có khả năng xuất hiện sự thay đổi lớn từ các dòng vốn đầu tư vào BĐS. >> Không kỳ vọng quá vào những biến động lớn.

 

Sau tất cả những điều lan man, mình thấy TT BĐS từ giờ tới cuối năm sẽ không còn cú "hích" nào thực sự đủ lớn để đẩy TT chạy với tốc độ tên lửa hay tạo bóng nữa. Tất nhiên đấy là thị trường chung. Còn trong cái chung ấy vẫn có những cái riêng. Và đầu tư BĐS với một tư duy rành mạch thì chẳng bao giờ sợ lỗ đâu các bạn à. Vấn đề là ít hay nhiều phụ thuộc vào mức độ mạo hiểm cũng như vận may do trời đất mang lại.
Câu kết nhé: Đừng tin những điều mình nói. Chém gió đấy.

 

Chậc chậc. Mình chả phải là "chiên gia" BĐS, nhưng là "chiên vào" hớt hóng, có mấy nhận định thế này:
Cần làm rõ mục đích việc bán căn nhà mặt phố Kim Mã để mua biệt thự Nam An Khánh.
Nếu mục đích để đầu tư, chuyển đổi từ BĐS này sang BĐS khác có khả năng sinh lời cao hơn trong tương lai: Bài toán này tương đối khó để tìm ra lời giải, bởi mọi giả thuyết đều có thể sai so với thực tế. Mình thử làm phép so sánh tương đối là bán cái nhà Kim Mã được 25 tỉ, tương đương với 1 biệt thự Ciputra (diện tích bé, đã hoàn chỉnh để ở) hay 1 biệt thự Nam An Khánh (đất to đùng + tiền xây BT sau này). Câu hỏi đặt ra là chọn BĐS nào cho giá trị sinh lời cao hơn?
Quan điểm riêng của mình là chọn giữ lại căn nhà Kim Mã. Bởi công viên TL chẳng thể có cái thứ 2, đường KMã cũng vậy. Hạ tầng khu này quá tốt để kinh doanh hay cho thuê VP. Nước nổi, bèo nổi, mặt bằng chung tăng, nơi nào chả tăng, nhưng hàng hiếm như vậy, giá có thể cao hơn mức thông thường, thả ra là mất. Vả lại, tính riêng giá trị cho thuê thì nhất là K Mã, 2 - Ciputra, còn cái A Khánh - biết đến đời nào mới cho khoai tây thuê được? Mặt khác, giá An Khánh cũng chẳng thấp tí nào với bán kính quay là 15km tới Bờ Hồ, 12km tới chính cái nhà K Mã ấy. Trong bán kính ấy, khối khu ĐTM với BT có thể rẻ hơn nhiều sắp mọc lên. Đường L-HL cũng cần khá lâu nữa để trở thành một trục trọng tâm. Trong khoảng thời gian phát triển ấy, chẳng đại gia nào muốn tìm An Khánh là nơi sinh hoạt để hứng bụi bẩn, trong khi hạ tầng dịch vụ thì chưa có gì. Ciputra còn tiềm năng hơn nhiều nếu ĐTM của Korea mọc lên hay là TTHC chuyển về Tây Hồ Tây như dự tính ban đầu. Vả lại đất Hồ Tây địa thế đẹp là không phải bàn cãi.
Nếu mục đích để ở trong tương lai thì với mức độ đại gia như anh bạn của chồng bạn, Ciputra là khu thích hợp nhất. Khi mua nhà để ở, các yếu tố sinh lời không được xét đến, tiêu chí giá trị sử dụng được đưa lên hàng đầu. Khi đó tuy nhà mặt phố K Mã cũng ngon, nhưng để sinh hoạt thì vẫn bất tiện với các đại gia. An Khánh thì còn lâu mới được đem ra so sánh. Mình vào Ciputra, thấy thích thật, đúng là khu phố chuẩn Tây giữa lòng Hà Nội. Đấy là cho đại gia ấy nhé, chứ mình mà ở thì ngày một ngày hai là phắn do không tải được chi phí.
Kết luận: vote cho việc giữ lại K mã.