Hà Nội: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá :))

Câu lên cho tên nào có nhu cầu thì liên hệ anh Đạt

 

Khiếp, trả bài như này thì ghê quá. Nói chung cứ băn khoăn j thì nên goog nghiên cứu kỹ, vừa yên tâm, vừa có kiến thức. Cứ như này "dân trí" của thớt ta sẽ tăng vèo vèo vì mỗi người giúp nhau 1 việc. Cảm ơn nguyenhanoi.

P/S: ở post đầu mình nói về đạo đức với nghĩa gây tổn hại cho quốc gia/cá nhân, do đó vấn đề mua CĐ thì đừng suy nghĩ. À, nguyenhanoi có thông tin gì từ CĐ thì cho mình biết với nhé. Thanks

 

Hì hì :ice, cảm ơn Nêu, quý hóa thế, Lan thì hợp với Ping lắm, nhưng làm việc chắc ko hợp =))
Vào Ban Nghiên cứu CP thì rồi cũng ra đi, như cố hữu muôn đời vẫn rứa. Tôi ngồi post dài dài vì đọc thấy khá thú vị, hơn nữa muốn chém gió thì đầu tư tý chút cũng hơn là gió xuông :mrgreen:

P/S: Bản ta dạo này xưng hô bắt đầu dân chủ hơn rồi, cái bụng tao nó ưng lắm artyman:

 

ơới, bác bóng bàn, nếu bác còn thức chém gió thì phiền bác check PM và trả nhời hộ em cái vấn đề chẳng liên quan j đến đất cát đó nhá. Thank you.

 

[................. khen chân tình đấi :mrgreen: Khi nào làm kách mệnh nhớ ới Ping, coi như ngày đấy tìm ra minh chúa, chứ anh hùng bất kiến minh quân thì đau nhở, mình ko anh hùng nên chẳng đau gì hehe[/QUOTE]

Bác Ping này hay xui dại thế...em là không làm cách mệnh đâu ạ. Các bác còn lạ gì Vn mình nữa cứ nhìn Chị Công Nhân hoặc anh Công Định thì biết mà....

em là bên doanh nghiệp nên không có làm liều được à...mà em chỉ có một mong muốn, mong muốn tột cùng là.........các bác vào đây chém mỗi ngày cho em 3 trang ạ là vì:.....Em mới nhận được chỉ thị của ông Tổng nhà em là phải làm báo cáo thị trường BĐS hàng tháng để các Bác ý nhòm tiếp mấy cái dự án định đầu tư ạ..... mong các bác chém đều tay nhé hehe

 

Bác Ping này hay xui dại thế...em là không làm cách mệnh đâu ạ. Các bác còn lạ gì Vn mình nữa cứ nhìn Chị Công Nhân hoặc anh Công Định thì biết mà....

em là bên doanh nghiệp nên không có làm liều được à...mà em chỉ có một mong muốn, mong muốn tột cùng là.........các bác vào đây chém mỗi ngày cho em 3 trang ạ là vì:.....Em mới nhận được chỉ thị của ông Tổng nhà em là phải làm báo cáo thị trường BĐS hàng tháng để các Bác ý nhòm tiếp mấy cái dự án định đầu tư ạ..... mong các bác chém đều tay nhé hehe[/QUOTE]

Ha ha, bomecun định kiếm sống nhờ khai thác tobic này, xem ra phải trả lộc cho anh chị em ta đã đem hết tâm lực ra chém gió bấy nay, như thế mới công bằng.
Bên cạnh đó, chủ tobic cũng nên giữ vững cái cương "một chút" chính trị nhé, anh em nào quá đà cần được nưu ý ngay, cứ đơn giản cảm ơn kèm tặng hoa là mọi người hiểu ý tự kiểm duyệt mình, kẻo có ngày làm mod nổi giận khóa tobic thì hết nhờ, nhất la bomecun hết đường kiếm sống.
vơi ping: mình chưa có tin gì mới về Chi Đông, mà bạn tính chuyện ở thì cứ kệ nó 3 tháng hỏi tình hình 1 lần là đủ.

 

Tên Gà dê cụ sắp vào chém cho Kun nghe rồi đấi. Về đất đai hắn chém ổn hơn, tớ thì ko :mrgreen: Nhưng nếu Kun thuê viết report thì tớ mần ngay Kiếm bò gạo xấu thời buổi khó khăn. Báo cáo thị trường thì khó, nhưng chém định hướng chắc chắn như đại biểu QH luôn.

 

hihi, chính trị kiểu này thì toàn kiểu sa-lông thôi =)) Mà mod còn bận làm đại sự, lo j đâu đến chính trị nước nhà há há, ko tin tên Mod nào vào confirm đê :finga: Những chuyện họp QH mà dân ko dc bàn tán thì sao có IQ cao dc, chẳng nhẽ chỉ phát triển AQ =)) Tên nguyenhanoi sợ chết, cho về 1 phe với tên Dê đi cổ vủ bóng đá.
À, sửa tý nhá, "chính trị" ở tiêu đề topic là chính trị gắn liền với BĐS, còn mấy hôm rồi đá tý vào QH đại sự là ngứa mỏ thôi.
Tên bomekun ko cần trả lộc đâu, chỉ cần vào đây update tình hình và chia sẻ này nọ là ok, vì có qua có lại.
Mình hỏi CĐ vì chưa có ai hỏi hộ mà chưa biết sổ đỏ rồi xây xiếc như nào, quy hoạch liên quan phía đấy ra sao. nguyenhanoi ko thấy là mình mới hỏi cách đây 3 tháng à =))

 

Đang quan tâm BDS, thỉnh thoảng vào nghe ngóng chuyện đại sự mà thấy toàn chuyện đại sự thật, IQ gì đó em chẳng hiểu, các bác bỏ quá cho

 

Hôm nay đọc báo thấy nói thu nhập trung bình của cò đất ở Việt nam là 50k đô/năm, choáng chưa?

 

Haha. Em xin chân thành cám ơn các bác .....bác nào giúp em cái vụ report em xin biếu 1 xuất ngoại giao ở dự án công ty em ạ.

Báo cáo em làm chủ yếu dựa vào các thông tin đã phổ cập thôi.......cứ sáng vào lúc 7h là em phải xem bản tin BDS, tiếp đó trong ngày phải qua VNex...cafef...landtoday.v.v...để tổng hợp bài. em dùng những thông tin này làm báo cáo vì các sếp nhà em cũng chỉ thích nghe thông tin qua báo thôi, những thông tin cực kỳ là ......tối mật........thì em cũng không báo cáo hay bảo thỏ gì đâu....

Ví dụ thế này: sáng nay bản tin có đưa là " các nhà đầu cơ đã bán tháo vùng phía tây và chuyển sang phía Đông + phía Ecopark" thì những tin kiểu này em cũng đã biết trước vài ngày rồi,,,,,hihi.

 

Everyone!
Cơn sóng nào cũng đến lúc xô bờ rồi tan biến, nghe cứ như thơ phú ấy nhỉ:-k. Và con sóng đất đai khu vực phía Tây không phải là một ngoại lệ. Giá đất đã hạ, giao dịch trầm lắng. Nhưng đây chưa phải là thời điểm để ôm vào những lô hàng kiểu này. Lý do dễ nhận thấy: sức đâu mà lướt với chả sóng khi giá vẫn giảm, bán chả ai thiết, trong khi đó nhu cầu để ở thì nói ngắn gọn là zero. Trục Ba Vì vẫn có thể là một hành lang xanh, dự trữ đất cho Hà Nội trong tương lai xa - cho thế hệ con cháu chúng ta. Và hôm nay, ta bán, ta mua là cho chính chúng ta. Cho chính chúng ta tức là cho con cháu chúng ta. Vậy có nên đầu tư những mảnh đất với tầm nhìn 50 năm phía trước. Câu trả lời ở đây là "Không".
Và các nhà đầu tư cũng chả chuyển sang phía Đông-Ecopark hay phía Bắc như là mẹ nó trích. Đây chắc chỉ là một chiêu dương đông kích tây của mấy anh Savills làm hàng thôi. Mình không chắc lắm, liệu những bài báo kiểu vậy có thể mang tính hệ thống được không. Nếu xuất hiện nhiều, chắc chắn có bàn tay đạo diễn của một vài các đại gia đất cát. Các bạn đừng định nghĩa nhầm thế nào là đại gia nhé. Đại gia không phải là mấy anh chị, chạy đi chạy lại, mua vài mảnh chỗ này, bán vài mảnh chỗ kia để kiếm lời. Đó chỉ là những tiểu gia sóng nước mà thôi. Đại gia là những người tham gia cung cấp nguồn hàng, tạo thông tin, làm thành sóng rồi đẩy các tiểu gia vào cuộc chơi. Cuộc chơi này tàn, lại nhào nặn những cuộc chơi kế tiếp. Mọi người có thể đu dây, nhưng nên xác định điểm dừng trước khi trở thành kẻ thí mạng.

 

Nói về Ecopark. Đúng là một khu công viên sinh thái xét trên góc độ ngôn từ cũng như hình ảnh PR trên các phương tiện đại chúng. Nhưng liệu Ecopark có trở thành một khu đô thị Eco + Park hay không? Thật khó để dự đoán tương lai, nhưng theo quan điểm cá nhân của mình, con đường để khu ĐT này trở thành khu đô thị sinh thái đúng nghĩa sẽ vô cùng gian truân và mất thời gian. Trước hết, hãy nhìn nhận ở góc độ năng lực của Chủ đầu tư. Bạn có biết công ty Việt Hưng là công ty thế nào? Uy tín đến đâu? Đã có bao năm kinh nghiệm làm BĐS? Vốn bao nhiêu... Đúng là muôn vàn câu hỏi cho một CĐT lần đầu đã dám chơi một khu ĐTM với diện tích > 500ha - No1 của miền Bắc.

 

Tình cảnh thị trường đất đai phía Tây nói theo ngôn ngữ IQ bây giờ gọi là vãi Cảnh Nói túm lại các pác em chớ vội động thủ sau quả xịt này. Thật các pác đầu tư nhỏ lẻ không phải tay to mà chạy theo thị trường bây giờ mình không khác nào bị quay dế ở HN, năm nay quy hoạch hướng này ngày mốt xoay sang hướng kia. Em thấy thật chẳng khác gì đội lái bên sàn chứng. Tin tốt là các bạn cần nhà ở thực sự sẽ có cơ hội mua được hàng giá dễ thở hơn ở vùng ven, đừng có dại mà chui vào mấy cái chung cư cũ ngồi chờ đập đi xây mới, nhiều pác em còn đang sưng mồm chờ hướng giải quyết kia kìa Tin xấu cho các pác đầu tư đất cát là hàng xả quá nhiều, phần lớn cá mập đã xả xong hàng nằm chờ hướng quy hoạch rõ ràng hơn, các pác ôm hàng cao cấp (giá) xác định là hàng đông lạnh cho nó yên tâm khỏi phải rao bán gấp hay hỏi giá hàng ngày. Dạo này không hiểu sao nhiều người rao bán gấp hàng hot thế không biêt:axe:

 

Hơi lạc đề tí. Tiện có mẹ Kún ở đây, mình bốc phét thêm một tý. Biết đâu sau này được mẹ ấy thuê viết rì pọt, làm xuất ngoại giao thì chết. Cái vụ mua bán nhà ở để mai vậy:razz:.
Đi xơi tí đã. Về chém tiếp:-k.

 

Các mẹ môi giới xác nhận dùm nhà báo cái!
Vị chi mỗi tháng khoảng 80 triệu, phải môi giới được cỡ trung bình 4-6 nhà, tức là mỗi tuần ít nhất 1 nhà.
thường còn phải chung chi với nhau, nên trung bình mỗi tuần phải bán hơn 2 nhà.
Tuần nào cũng đều như vậy (???). Lại còn phải bù cho tháng hạn chả bán được cái nào, treo niêu. Nhưng cũng có khi gặp quả ngon, cho phép nghỉ (đi du lịch cả nhà?).
Mỗi năm tính ra kiếm gần đủ tiền mua một căn nhỏ Xa La.
Nhớ những lúc lặn lội thân cò đi sớm về khuya thấy cũng đáng đồng tiền bát gạo.
Xem ra mũi hếch, mẹ chim ri... bóc lột mình hơi dày đấy.

 

Cảm ơn bác nguyenhanoi đã thấu hiểu cho hoàn cảnh của những người "thân cò" như chúng em. nhưng để thu được những đồng tiền đó chúng em cũng đã phải bỏ ra không biết bao là công, sức, trí tuệ, và cả thời gian nữa, cũng có lúc công việc trôi qua không vướng mắc, nhưng cũng có khi 9h tối vẫn phóng xe trên đường, để tới ngày hôm sau cái hợp đồng đất cát về tay khách hàng. Nếu các bác đã quan tâm tới thu nhập của giới "cò" thì cố gắng quan tâm thêm tới khoản chi phí phải trả của cò nữa. chắc chắn rằng, các bác sẽ choáng luôn khi ngồi nghe kể lại những khoản chi phí đó.
Không phải tháng nào cũng thu nhập đều đều như tháng nào, có tháng tiền lương cứng ko đủ để chi trả tiền điện thoại , tiền caffe đấy chứ.
Cộng thêm nữa không biết báo chí đang nói tới thu nhập của một số cò đại gia hay thế nào, còn theo như em biết trung bình chung thì con số có thể nhỏ hơn như thế ạ.

 

Mình phân tích kỹ về Ecopark bởi đó có thể coi là ví dụ điển hình của một khu ĐTM xa trung tâm. Việc đánh giá các khu ĐTM khác cũng vậy, cho dù trong mỗi trường hợp, chắc chắn phải có những đặc điểm riêng cần nhấn mạnh.
Như đề cập ở post trước. Để đánh giá tương lai phía trước của đô thị tầm cỡ như vậy, ta phải nhìn nhận khả năng đích thực của CĐT. Bởi bạn chỉ cần chi từ 500mil - 1bil là có thể thuê cả một đội quân 3D với Photoshop vẽ ra những phối cảnh, phim không gian như thật, thậm chí còn hoành tráng hơn cả Ecopark bạn từng xem. Vấn đề chính là CĐT - Cty Việt Hưng có khả năng biến phim ảnh thành thực tế, hoặc hết bao lâu để biến những thước phim ấy thành sản phẩm thực?

 

Với khoảng cách đo được từ Hà Nội center tới Eco xấp 22 - 25km cho chim đi xe máy, khu ĐTM này có vị trí nằm cùng với các khu ĐT bên Me Linh ( Chi Đông, Cienco5...), phía đường 32 (Tây Tân Đô...) trên vành đai bán kính từ 20 - 25km. Cơ sở hạ tầng Eco hiện tại chưa định hình, những con đường huyết mạch từ Eco ra các đường vành đai mới đang nằm trên giấy. Hạ tầng dịch vụ bạn biết rồi, = 0. Với năng lực giới hạn của CĐT, để có tiền làm riêng hạ tầng trong khu thôi, Cty Việt Hưng sẽ phải kêu gọi vốn, chia dự án làm rất nhiều giai đoạn, lấy tiền giai đoạn 1, đền bù GĐ2, làm đường GĐ3, etc. Tóm lại là hình thức " Mỡ rán mỡ".
Hình thức này thực ra không đáng nói. Cái chính của vấn đề là CĐT thuê một tay PR có sừng xỏ để đẩy giá khu này lên cao. Ban đầu, mình cũng nhận được một vài thư mời vào Eco với cái giá chừng 6-9tr/m2. Bẵng đi một thời gian, mở mấy thư mới tự dưng thấy cái giá được đẩy lên dự kiến từ 25 - 33tr/m2. Đúng ra, theo nguyên tắc định giá BĐS, với địa lý như vậy và hạ tầng chưa thấy ngày mai, giá của Eco ban đầu lẽ ra phải bằng hoặc thấp hơn mấy khu bên Mê Linh chứ? Giá có thể tăng dần tỉ lệ thuận với tốc độ đầu tư hạ tầng chung của khu. Thế mà đánh đùng một phát, cái giá được đẩy lên hơn 2 lần so với các khu bên Bắc TL-NB, ngang với các khu ĐTM Sài Đồng, gần bằng ĐTM Việt Hưng đã đầy đủ hạ tầng và dịch vụ??? Đúng là chỉ có cái anh Savills mới nghĩ hay được thế. Và thêm điều quan trọng nữa - Bạn mua đất Hưng Yên chứ không phải là Hà Nội 1 or Hà Nội 2 đâu nhé. Đâu là giá trị hợp lý của Eco?

 

Để xác định đâu là giá trị thực hay ảo của BĐS. Ta cần làm vài thesis như của bác Pingpoong để phân tích dựa trên các con số, các tiêu chí, định giá các tiêu chí từ đó xác định ra giá trị BĐS. Vì là "chém gió", nên mình không thể dành t/g đi quá sâu vào việc phân tích chi tiết hay lập biểu đồ...Tuy nhiên, có thể dễ dàng nhận ra giá trị ảo hiển hiện trong các cơn sốt đất khu vực phía Tây cũng như mạn Đông Anh hiện nay. Nói về Đông Anh, ở một post trước, mình có nhận xét đất Đông Anh còn quá rẻ. Bây giờ mình xin rút lại nhận định này do vừa mới có thời gian update lại thông tin về rổ rá. Ví như, một số rao bán đất làng xã của Đông Anh hiện nay đã lên tới 15 - 30tr/m2, trong khi đó ngõ vào vẫn 3-4m đường làng. Tại sao, khi các khu đô thị như Cienco, MG-ĐV, PV giá đất mới chỉ 12 - 16tr với hạ tầng chắc chắn được đảm bảo trong tương lai gần giá lại thua đất làng xã kề bên còn chưa rõ quy hoạch? Thế nên, nhận định đầu tư bên ĐA vẫn đúng cho các mẹ hội Chi Đông, Cienco..., còn lại chừa cái đất làng xã ra cho mình.