Hà Nội: Đã Xong

https://luatminhgia.com.vn/hoi-dap-...-dich-su-dung-dat-tu-dat-vuon-sang-dat-o.aspx

Câu hỏi đề nghị tư vấn: Kinh gửi quy công ty!
Gia đình em có mua một mảnh đất như sau :
Mảnh đất đấy trước đây là đất vườn của gia đình nhà bác em. Sau đấy bác em chia làm 3 mảnh: Hai mảnh kia có đợt cấp sổ đỏ và cấp là đất làm nhà ở và sử dụng lâu dài rồi. Còn mảnh nhà em đến nay chỉ có văn tự đất và lúc cấp sổ đỏ em không có nhà để làm sổ. Bây giờ có đợt làm sổ đỏ nhà em lên làm thì họ bắt nhà em phải nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cho em được biết giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất là bao nhiêu? Đối với vị trí là đất ở xã Mỹ Xá thành phố Nam Định - tỉnh Nam Định. Giá họ nói với em là :1.800.000đ/1m2. Mà thực tế giá nhà nước qui định đối với mặt đường ở khu nhà em ở mới có 1.500.000đ/1m2 (giá đinh giá đất để thế chấp ngân hàng theo qui định của nhà nước ). Mà mảnh đất của nhà em trong ngõ mà mỗi giá chuyển đổi mục đích đất sử dụng thôi mà sao lại như giá đất bán.
Rất mong nhận được sự giúp đỡ.

Trả lời: Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn đã cung cấp, miếng đất hiện tại nhà bạn đang sử dụng được mua từ đất vườn của nhà bác bạn. Như vậy, miếng đất này được xác định có nguồn gốc là đất vườn, do đó khi gia đình bạn xây nhà và chuyển sang thành đất ở thì gia đình bạn sẽ phải nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 5. Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất

“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Như vậy, tiền sử dụng đất mà bạn có nghĩa vụ phải nộp được xác định = 50% x (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) tại thời điểm có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa bàn xã Mỹ Xá Thành phố Nam Định.

Luật đất đai 2013 quy định về căn cứ tính tiền sử dụng đất như sau:

Điều 3. Căn cứ tính tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.
2. Mục đích sử dụng đất.
3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:
Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.

Như vậy, giá đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đối với với diện tích đất ở trong hạn mức của gia đình bạn sẽ phải căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Nam Định quy định.

Đất của gia đình bạn là đất ở trên địa bàn xã Mỹ Xá thành phố Nam Định - tỉnh Nam Định.

Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp:

Theo theo Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh Nam Định về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 – 2020 thì: “Đất nông nghiệp trong các khu dân cư nông thôn thuộc các xã của thành phố Nam Định, các xã, thị trấn các huyện: 75.000 đồng/m2”.

Quyền sử dụng đất tính theo giá đất ở:
Phụ Lục 02 ban hành theo Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh Nam Định về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 – 2020 có quy định về giá đất tại xã Mỹ Xá thành phố Nam Định như sau:
Đơn vị: ngàn đồng/m2
Số TT TÊN ĐƯỜNG - ĐOẠN ĐƯỜNG VỊ TRÍ
1 2 3 4
300 Xã Mỹ Xá
KV1: Các trục đường chính thôn Mai xá 2.200 1.300 700 400
KV2: Trong khu dân cư Mai xá và xóm 4 Mỹ Trọng 1.200 800

 

đấy, nếu bạn đc cấp sổ đỏ thì đã đc cấp rồi, bây giờ chưa đc cấp thì bạn đừng mong sẽ đc cấp mà ko nộp thuế chuyển đổi nhé, trc mình mua 1 mảnh, nhà họ đã đc cấp sổ đỏ và bạn đưng tuởng tất cả đất ngày xưa xin cấp đều đc cấp sổ đỏ, họ cấp theo hạn mức ví dụ nhà có 400m2 cả nhà cả vuờn, nhưng chỉ có 4 khẩu trong nhà( 2 bố mẹ và 2 con) , thì sẽ đc cấp 200m2 là đất thổ cư chẳng hạn còn lại là đất vườn hay các loại đất khác mà mục đích sử dụng không phải là thổ cư, và cái đợt cấp sổ đỏ cũng diễn ra lâu rồi cả chục hay hơn chục năm rồi, bây giờ các bạn đừng mong là được cấp miễn phí theo hộ như trc.
Sau đó mảnh đất vuờn 200m2 còn lại hay gì đó hàng năm các bạn phải đóng thuế, rất rẻ chỉ khoảng 100k 1 năm thôi, sau đó ko đc xây nhà chắc chắn, nếu có xây thì phải làm luật với địa chính..... sau đó cứ ở theo dạng không sổ. đó là tình trạng 1 số mảnh đất xen kẹt, không sổ ở nội thành hà nội.
Sau đó nhà nước có quy định, cho phép các trường hợp đc đất chưa có sổ đc phéo cấp sổ nếu sử dụng ổn định, không có tranh chấp. nộp thuế đất đầy đủ, và quan trong nhất là không dính quy hoạch, diện tích ít nhất là 30m2 mỗi chiều >3m có ngõ >2m sẽ đưa vào diện đc cấp sổ, và các hộ ở cả 1 phuờng sẽ nộp lên kê khai xin làm sổ, chờ đợt có quyết định thì đc làm, mà đc làm thì phải nộp phí chuyển đổi như bài luật sư tư vấn như trên nhé.
nhưng có nhiều nơi, kê khai 5 năm chưa đc làm sổ, nên mua ko sổ chấp nhận hên xui
đấy các bạn cứ đọc xem rồi tranh luận. truớc mảnh đất mình định mua ở hoàng văn thái, giá thị trường 60tr/m2 thì nếu chuyển đc phải nộp thuế 15tr/m2 địa chính bảo thế. và đất nhà bạn nếu < 3 0m2 chắc chắn sẽ không được cấp sổ đỏ đâu

 

vâng mn ở nhà chưa sổ mn hiểu, đất thì có nhiều loại, nhưng đất nhà m là đất thổ cư, đóng thuế từ năm 1990. Giấy tờ các năm trước nó còn ghi rõ thuế đất ở đô thị, gần đây thì nó ghi là đất phi nông nghiệp. Nếu là đất nông nghiệp hay đất vườn thì bạn nhungxinh90 kia nói mới đúng, đất ý phải chuyển đổi mục đích sử dụng thì mới xây nhà đc. Đây là đất ở đô thị rồi ko phải chuyển đổi gì nhé sao phải mất tiền, giờ chỉ chờ phòng tài nguyên môi trường nó đi kê khai làm sổ đỏ cho cả khu luôn thì đóng thuế làm sổ khoảng vài triệu thôi nhé. Chứ kêu giờ đi làm sổ 1 mình thì đương nhiên họ làm cho m nhưng làm khó dễ bắt phải chung chi thêm tiền cái đó nhà m ko thích. Nếu để ở thì chả có gì phải ngại cả m cứ bình chân như vại chờ nhà nước thôi. Bạn mua bán gì bạn đến tận nơi hỏi thăm là biết ngay chứ ngồi nói trên diễn đàn thì sao chính xác đc.

 

bạn đã đọc kỹ chưa đấy mà lôi ra đây làm ví dụ? ngay đầu tiên người ta đã bảo đấy là đất vườn kìa, bạn đã hiểu ra chưa?

 

khái niệm về các loại đất còn nắm chưa rõ thì bảo sao nhà bạn lại chả bị mất tiền

 

Đấy là mình ví dụ về việc nộp phí chuyển đổi, còn mình khẳng định luôn khi đất chưa có sổ đỏ được cấp, thì đất không phải là đất thổ cư bạn nhé, kể cả giấy tờ nộp thuế của bạn, bạn nên hiểu như thế. lạ thật sổ bạn chưa được cấp, bạn cứ khẳng định là đất thổ cư. bạn cần ra phuờng mà hỏi cho chính xác. còn nếu không bạn cho mình biết, nguồn gốc mảnh đất đó là như nào, trước đó tách từ thửa đất nào, thửa đất kia hiện trạng như nào....
Cho mình hỏi tiếp là khi bạn xây nhà, bạn có xin được giấy phép xây dựng không? hay phải làm luật để xây, nếu ko phải làm do địa chính họ ko biết hoặc khu vực đó nhà bạn là dân lâu năm nên họ không làm khó, nếu bạn khẳng định đất bạn là đất thổ cư bạn thử lên địa chính xin giấy phép xây dựng xem có đc cấp không, có ai cấp cho bạn ko?
còn nội dung cấp sổ mình nói trong đây nhé bạn. mình đã nói rồi, mình va chạm nhiều mảnh đất rồi, đã làm việc với nhiều địa chính các quận và huyện rồi, mình từng mua đất ở hoài đức, thanh xuân, đông anh, nhiều mảnh cũng tìm hiểu mua ko sổ cho rẻ về làm thủ tục.
""nếu bạn đc cấp sổ đỏ thì đã đc cấp rồi, bây giờ chưa đc cấp thì bạn đừng mong sẽ đc cấp mà ko nộp thuế chuyển đổi nhé, trc mình mua 1 mảnh, nhà họ đã đc cấp sổ đỏ và bạn đưng tuởng tất cả đất ngày xưa xin cấp đều đc cấp sổ đỏ, họ cấp theo hạn mức ví dụ nhà có 400m2 cả nhà cả vuờn, nhưng chỉ có 4 khẩu trong nhà( 2 bố mẹ và 2 con) , thì sẽ đc cấp 200m2 là đất thổ cư chẳng hạn còn lại là đất vườn hay các loại đất khác mà mục đích sử dụng không phải là thổ cư, và cái đợt cấp sổ đỏ cũng diễn ra lâu rồi cả chục hay hơn chục năm rồi, bây giờ các bạn đừng mong là được cấp miễn phí theo hộ như trc.
Sau đó mảnh đất vuờn 200m2 còn lại hay gì đó hàng năm các bạn phải đóng thuế, rất rẻ chỉ khoảng 100k 1 năm thôi, sau đó ko đc xây nhà chắc chắn, nếu có xây thì phải làm luật với địa chính..... sau đó cứ ở theo dạng không sổ. đó là tình trạng 1 số mảnh đất xen kẹt, không sổ ở nội thành hà nội.
Sau đó nhà nước có quy định, cho phép các trường hợp đc đất chưa có sổ đc phéo cấp sổ nếu sử dụng ổn định, không có tranh chấp. nộp thuế đất đầy đủ, và quan trong nhất là không dính quy hoạch, diện tích ít nhất là 30m2 mỗi chiều >3m có ngõ >2m sẽ đưa vào diện đc cấp sổ, và các hộ ở cả 1 phuờng sẽ nộp lên kê khai xin làm sổ, chờ đợt có quyết định thì đc làm, mà đc làm thì phải nộp phí chuyển đổi như bài luật sư tư vấn như trên nhé.
nhưng có nhiều nơi, kê khai 5 năm chưa đc làm sổ, nên mua ko sổ chấp nhận hên xui""

 

Mà thôi, tranh cãi làm gì, ko nói về vấn đề đất bạn là đất gì nữa, nhưng< 30m2 theo quy định không được cấp sổ nên mảnh này cứ xác định ai mua thì đi kiểm tra kỹ quy hoạch, nếu không dính quy hoạch thì đi tham khảo hàng xóm xem có tranh chấp gì không, và khảo sát giá xung quanh để so sánh vì đất không sổ mua vẫn có thể ở được nhưng chấp nhận rủi ro cao hơn, và quan trọng đổi lại các bạn sẽ mua giá rẻ hơn đất có sổ xung quanh. và mình thuờng thấy những nguời mua đất không sổ thuờng là nguời ở lâu khu vực đó rồi( có thể là dân hoặc ở trọ lâu khu đó) hoặc là nguời có quen biết với nguời bán hoặc họ hàng ở gần đó, để biết được dân tình.
đây là mình chốt lại để bác nào muốn mua mảnh này có thể tham khảo.
Bạn đừng bảo mình là ném đá nhé, đấy là mình nói một cách khách quan cho ai muốn mua để ở.

 

bạn về học lại luật đất đai đi nhé, mình ko có thời gian giải thích cho bạn được.

 

nhà vẫn bán

 

nhà vẫn còn

 

nhà vẫn còn nha

 

nhà vẫn còn nha

 

nhà vẫn còn nha

 

nhà vẫn còn nha

 

nhà vẫn còn b ạ

 

nhà vẫn còn nha

 

lên

 

bạn ơi ngõ có đi ô tô 4 chỗ vào được ko ạ?

 

đi vào cách 15m bạn ạ, còn trước nhà m thì 3 bánh vào đc

 

nhà vẫn còn ạ