Hà Nội: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá :))

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

hơ , mình cũng mới nghĩ , hay về quê còn mảnh đất vài trăm m2 của dòng họ , trồng rau nuôi gà để sống đây ,,,
nói vậy chứ khó mà thực hiện được , về chơi dăm bữa nửa tháng thì ok , chứ về sống hẳn ở quê thì còn tính chán,,,
thanks & goodluck ......
p/s: thi thoảng lại phải vào top này ngắm nghía mấy bài bình luận của mọi người cho "đã" ,,,,,,,,
..........................................................................................................................................................

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Những nỗ lực tìm cách tháo gỡ cho TT BDS:

Địa ốc đang… chết lâm sàng

Báo Đất Việt - 06/05/2011 9:39:54 SA
Trong một dự án, vốn của chủ đầu tư chỉ chiếm 10 - 30%, số còn lại phải huy động từ khách hàng hoặc vay. Nhưng việc các ngân hàng gần như nói “không” với tín dụng bất động sản theo chủ trương thắt chặt tiền tệ, đang khiến nhiều doanh nghiệp “chết lâm sàng”.

“Tình hình khó khăn như hiện nay sẽ khiến một bộ phận doanh nghiệp bất động sản không trụ nổi. Đây chính là sự thanh lọc và là cơ hội của DN có năng lực, còn DN không chuyên sẽ rút khỏi cuộc chơi”, ông Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc công ty Phát triển nhà Thủ Đức, TP HCM, cho biết.

60 - 70% dự án đình trệ

Theo ông Hiếu, bất động sản là một lĩnh vực đòi hỏi nguồn vốn đầu tư khá lớn và mất rất nhiều thời gian, thường kéo dài 3 - 5 năm. Mà vốn của chủ đầu tư thường chiếm tỷ trọng ít hơn vốn vay ngân hàng. Chính vì vậy, khi chính sách tín dụng siết chặt, ngay lập tức ảnh hưởng đến các doanh nghiệp.

Ông Vũ Trọng Toàn, Phó chủ tịch HĐQT Công ty CP kinh doanh dịch vụ cao cấp dầu khí Việt Nam, nói rằng doanh nghiệp của ông đã phải giãn đầu tư một dự án là khu đô thị sinh thái, thương mại, dịch vụ Đảo Việt và một trung tâm thương mại, văn phòng và khách sạn Hạ Long, Quảng Ninh, do vướng mắc về vốn đầu tư và thị trường tiêu thụ gặp khó khăn.

Lãnh đạo một công ty địa ốc tại TP HCM cũng tiết lộ, trong đại hội cổ đông mới đây, công ty đã phải xin cổ đông cho hoãn triển khai một số dự án để tập trung vốn cho những dự án đang dở dang. Ngoài ra, một số khu đất cũng được công ty đem bán hoặc kêu gọi liên kết để triển khai dự án, vì công ty không đủ tiền, giữa lúc các ngân hàng đang “đóng cửa” với thị trường địa ốc.

Hai trường hợp trên không phải là cá biệt. Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản TP HCM, hiện 60 - 70% dự án bị đình trệ, rơi vào trạng thái chờ hoặc kéo dãn tiến độ. Trong khi đó, sản phẩm nhà đất khó bán, sức mua của khách hàng giảm sút, nhà đầu tư thận trọng hơn.

Không chỉ khó tiếp cận vốn, mà với những khoản đã vay thì doanh nghiệp cũng phải gồng lưng gánh lãi suất cao ngất ngưỡng. Sức ép lãi suất, áp lực từ vốn vay ngân hàng cộng với việc thị trường giao dịch chững lại, khiến nhiều doanh nghiệp phải chấp nhận giảm giá từ 15 - 25% để tháo vốn trả nợ vay ngân hàng. Điều này góp phần làm “méo mó” giá trị thực của bất động sản.

Loay hoay huy động vốn

Các chuyên gia kinh tế đều chung nhận định, để vượt qua khó khăn này, doanh nghiệp phải tìm nguồn lực vốn thay thế thông qua các giải pháp như: phát hành cổ phiếu, trái phiếu, liên doanh liên kết, lọc lại danh mục đầu tư để chọn lựa những công trình có vòng quay nhanh, giãn tiến độ một số dự án, nhằm thu hồi vốn nhanh và hạn chế đầu tư dàn trải.

Theo của ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, doanh nghiệp nên đẩy mạnh việc liên doanh, liên kết với các doanh nghiệp nước ngoài để thu hút nguồn vốn FDI, cùng với đó là tìm hướng khai thác nguồn tiền nhàn rỗi khổng lồ trong dân. Ngoài ra, Nhà nước nên có cơ chế cho phép doanh nghiệp thế chấp bất động sản tại các ngân hàng nước ngoài để tận dụng được lãi suất cho vay thấp.

Đồng tình với quan điểm này, ông Hiếu cũng cho rằng, Nhà nước tiếp tục phát huy các công cụ tài chính như trái phiếu bất động sản, phát triển nghiệp vụ chứng khoán hóa, hình thành các mô hình quỹ tín thác đầu tư BĐS (REITs), nhằm mục đích tối đa hóa nguồn vốn huy động để thực hiện các dự án đầu tư, bảo đảm thị trường có một nguồn vốn bền vững.

Bên cạnh đó, cũng nên xem hàng hóa bất động sản là một ngành sản xuất. Theo lý giải của ông Hiếu, bản thân các dự án xây dựng nhà ở rõ ràng là sản xuất ra các sản phẩm căn hộ phục vụ người tiêu dùng, hơn nữa nó còn là ngành sản xuất “chủ lực” kéo theo rất nhiều ngành khác, như vật liệu xây dựng, kiến trúc, nội thất… phát triển.

Còn ông Phan Thanh Điệp, giám đốc sàn giao dịch bất động sản Sudico - Hà Nội kiến nghị: “Để khắc phục tình trạng thiếu vốn phụ thuộc vào chính sách Nhà nước, cần nới lỏng tín dụng, hạ lãi suất ngân hàng với ngành phi sản xuất, đồng thời đầu tư công vào bất động sản”. Nhận định về thị trường bất động sản từ quý II đến hết quý III, các chuyên gia cho rằng, sẽ vẫn trầm lắng và ảm đạm. Và phân khúc nhà chung cư từ 1,5 - 2,5 tỷ, có thể ở được ngay, sẽ “dễ thở” nhất.
Đình Sơn

Cái câu tô đỏ của bài viết là một lưu ý đáng quan tâm.

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Lâu lâu mới thấy được một bài phân tích khá hay. Tác giả là bác Phan, bác này có khá nhiều bài viết và sách hay phết. Copy & paste lại vào topic này để thêm 1 cái nhìn về Kinh tế VN nói chung và BĐS nói riêng
Tác giả: T.S Alan Phan, Chủ Tịch Quỹ Đầu Tư Viasa
Nguồn : Diễn đàn Kinh tế Việt Nam

"Các chuyên gia đều cho rằng, nếu tỷ lệ lạm phát quá cao, đồng tiền mất giá trầm trọng, thì dòng tiền của tư nhân cũng có thể đổ xô về bất động sản để giữ an toàn cho tiền nhàn rỗi"

Một đại gia bất động sản Thái Lan đang "rình" tới cuối năm 2012 sang VN mua bất động sản giá rẻ bởi theo dự đoán của ông, đó là thời điểm bong bóng bất động sản ở VN sẽ vỡ. Nhưng cũng có các yếu tố vô hình ngăn cản quả bong bóng này xì hơi hay vỡ tung.

Tại sao có bong bóng tài sản?

Theo định nghĩa, "bong bóng tài sản" xảy ra khi thị giá của một loại tài sản được đẩy quá xa trên giá trị thực sự và bình thường của các tài sản này. Các chuyên gia kinh tế và người dân thường có những tranh cãi gay gắt về danh từ "bong bóng" khi mô tả tình thế của thị trường, vì ít ai đồng ý về giá trị thực sự hay bình thường của bất cứ loại tài sản nào.

Bất động sản lại là một loại tài sản đặc thù, mang nhiều tính chất địa phương, và bao gồm nhiều phân khúc thị trường khác biệt; nên khi nói đến bong bóng BĐS, chúng ta phải thu gọn lĩnh vực bàn cãi và hiểu rõ những giới hạn của bài phân tích.

Dòng tiền đang đổ vào BĐS, gồm tiền nhàn rỗi của nhà đầu tư, tiền vay mượn của ngân hàng hay tư nhân, và tiền đầu tư từ nước ngoài qua FDI.

Bài viết này chỉ thảo luận về phân khúc nhà ở của thị trường BĐS tại VN và cố gắng tìm hiểu hiện nay, chúng ta có thể dùng chữ bong bóng để mô tả tình huống; và nếu có, thì cái bong bóng này bao giờ sẽ vỡ và hậu quả sẽ ảnh hưởng gì đến nền kinh tế vĩ mô.

Trước hết, những yếu tố để tạo thành thị giá của BĐS bao gồm những yếu tố định lượng được: (1) luật cung cầu của thị trường (2) khả năng mua của người tiêu dùng (3) dòng tiền đang rót vào kênh BĐS (4) tình hình kinh tế vĩ mô; và (5) những yếu tố vô hình không thể đo lường chính xác gồm (a) tác động của các nhà đầu cơ (b) trào lưu tâm lý của đám đông (c) chánh sách của chánh phủ và (d) tư duy và cảm xúc của mọi người liên quan.

Trong các yếu tố định lượng, quan trọng nhất là luật cung cầu của thị trường. Phân khúc nào (nhà ở cao cấp hay trung bình hay cho giới thu nhập thấp, thương mại hay văn phòng, BĐS du lịch, khu công nghiệp ...) chúng ta cũng có thể tính ra số lượng cung và nhu cầu của người tiêu dùng.

Hiện nay, ở VN, căn cứ theo các báo cáo của các nhà môi giới địa ốc, trong cũng như ngoài nước, thì nhà ở cao cấp có một số cung khoảng 1/3 lớn hơn số cầu và tổng số đơn vị của nhà đầu cơ thứ cấp chiếm khoảng 47% số lượng bán ra. Trong khi đó, số lượng cầu ở các phân khúc khác tương đối cao hơn lượng cung, nhất là phân khúc nhà thu nhập thấp.

Yếu tố thứ hai là khả năng mua của người tiêu dùng. Theo thị trường Âu Mỹ, người ta tính 25% mức thu nhập của người mua là khả năng trả nợ khi so sánh với số tiến vay phải trả hàng tháng cho ngân hàng (cộng với tiền thuế và bảo hiểm). Lấy ví dụ ở VN, thu nhập trung bình của một cặp vợ chồng cùng đi làm là 12 triệu mỗi tháng, nếu dùng một tỷ số cao hơn nước ngoài là 35% để dành cho việc trả nợ (4,2 triệu), thì họ có thể vay một số tiền tối đa là 400 triệu trả làm 20 năm với lãi suất 15% một năm. Người VN có nhiều tiết kiệm, nên số tiền mặt trả trước (down payment) có thể lên đến 1/3.

Dựa trên các yếu tố này, thì căn nhà trung bình giá khoảng 600 triệu đồng là thích hợp với túi tiền và hoàn cảnh của họ. Và cũng theo công thức này thì phần lớn các nhà ở tại HCM hay Hà Nội đều vượt quá khả năng trả nợ của người tiêu dùng. Tuy vậy giá cả tại các tỉnh nhỏ cho thấy chỉ hơi cao hơn khả năng một ít.

Yếu tố khác có thể đo lường được là dòng tiền đang đổ vào BĐS, gồm tiền nhàn rỗi của nhà đầu tư, tiền vay mượn của ngân hàng hay tư nhân, và tiền đầu tư từ nước ngoài qua FDI. Hiện nay, FDI vẫn đổ vào các dự án BĐS có giá đất trưng dụng thật thấp và có nhiều ưu đãi trong điều kiện đầu tư. Tuy nhiên, rất ít tiền FDI cho các dự án đang dang dở, bị kẹt vốn, mà chủ đầu tư không chịu hạ giá hơn 30% giá vốn ban đầu.

Hệ thống ngân hàng địa phương thì đã lỡ kẹt với rất nhiều khoản nợ xấu, nên vẫn phải tiếp tục cho các chủ đầu tư BĐS đáo hạn, hy vọng thị trường phục hồi. Tỷ lệ nợ xấu của các khoản vay BĐS của ngân hàng không được tiết lộ, cũng như chỉ tiêu xếp hàng nợ xấu cũng khác quốc tế, nên chỉ có thể được ước tính. Theo một chuyên gia tài chánh của Singapore, số nợ xấu này trung bình lên đến 18% của toàn số nợ, một con số rất cao.

Đồng tiền nhàn rỗi từ tư nhân vẫn khá dồi dào, nhưng sau khi thị trường BĐS tại TP.HCM đóng băng, thì các nhà đầu tư bắt đầu chuyển tiền qua kênh đầu tư khác. Hiện nay, nhà nước đang ngăn ngừa dòng tiền này đổ vào kênh vàng hay USD, nên chắc là sẽ có một ít đổ vào BĐS, nhưng sẽ giới hạn vì tâm lý hoang mang với triển vọng của nền kinh tế.

Yếu tố có thể định lượng thứ tư là ảnh hưởng từ nền tình hình vĩ mô, mà động tác chính sẽ là mức độ tăng trưởng của thu nhập quốc gia (national income, không phải GDP), tỷ giá đồng VN và con số lạm phát. Thu nhập quốc gia thì bao gồm cán cân xuất khẩu so với nhập khẩu, FDI, kiều hối và nợ vay tư và công. Tất cả các thành tố này đều tiêu cực, có khuynh hướng đi xuống và sẽ ảnh hưởng xấu đến giá trị thực sự của BĐS trong một thị trường bình thường.

Do đó, nếu chỉ nhìn vào 5 yếu tố định lượng trên thì có thể nói là thị giá nhà ở cho người dân đang cao hơn từ 10% cho các nhà ở tại các tỉnh ngoài HCM và Hà Nội, đến 20% cho các nhà trung bình là lên đến 40% cho các nhà ở cao cấp.

Yếu tố vô hình ngăn bong bóng vỡ

Nếu VN có một nền kinh tế bình thường như tại các quốc gia Âu Mỹ, thì mọi định lý tài chính sẽ tiên đoán là bong bóng có thể vỡ bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, nền kinh tế VN chứa nhiều nghịch lý khó thể giải lý. Những yếu tố vô hình không định lượng lại thường có một tầm quan trọng hơn với người tiêu dùng hay nhà đầu cơ thứ cấp.

Hai yếu tố vô hình quan trọng nhất trong giá trị BDS tại VN là tác động mạnh mẽ của các nhà đầu cơ, với sự hỗ trợ đắc lực của các chủ đầu tư cho dự án, cũng như những tài trợ bất đắc dĩ của các ngân hàng; và tâm lý bầy đàn của đám đông. Thông tin về BĐS tại VN thiếu hẳn sự minh bạch và trung thực; luật về BDS phức tạp và khó thi hành; nên các nhà đầu cơ lợi dụng tối đa khe hở này để thực hiện những thủ thuật trắng trợn và đôi khi phi pháp, từ việc quảng cáo hay phóng tin đồn sai sự thực đến việc làm giá qua các giao dịch dưới gầm bàn.

Tác động của các nhà đầu cơ có thể nhận thấy rõ rệt trong những vụ thổi giá đất gần đây ở Hà Nội và trước đây ở TP.HCM. Cường độ của các nhà đầu cơ cho thấy một sức đẩy có ảnh hưởng khá lớn trên thị giá.

Các nhà đầu tư VN cũng biểu hiện hội chứng bầy đàn rất cao. Vì truyền thống gia đình, bạn bè và bè phái trong xã hội, các nhà đầu tư thường không có nhiều phán đoán độc lập, hay cố gắng đi tìm những cơ hội đặc thù khác biệt. Đặc tính "ai sao tôi vậy" khiến thị trường thường dao động về một phía, không cân bằng và gây ra hiện tượng bong bóng thường xuyên hơn. Ở một mặt khác, yếu tố này lại có thể tác động nhanh hơn đến thị giá khi vài nhà đầu cơ kẹt tiền bán tháo. Tâm lý hốt hoảng khi có người la "cháy" trong một rạp hát đông người là một thí dụ.

Hai yếu tố khác cũng ảnh hưởng nhiều đến thị giá của BĐS là chính sách của nhà nước và cảm quan của người mua hay bán. Luật lệ về BĐS VN khác nhiều so với thế giới cho nên khó có thể dùng các công thức bình thường để suy diễn tác động của yếu tố này trên thị giá. Tuy nhiên, chúng ta có thể chắc chắn được vài điều: nhà nước không muốn để cho bong bóng BDS vỡ vì hậu quả nguy hiểm của nó trên nợ xấu của hệ thống ngân hàng. Thêm vào đó, chính sách của nhà nước thường có kết quả ngược lại với mục tiêu ban đầu nên những thủ tục hành chánh mới sẽ làm chậm lại mọi giao dịch (cùng một lúc chậm lại sự phát nổ của thị giá) và giúp giữ giá thành cao hơn.

Với quyết tâm ngăn chặn sự đổ vỡ của bong bóng, nhà nước có thể đổ thêm số tiền lớn vào kênh BDS, trực tiếp hay qua ngân hàng, và kết quả sau cùng là tiến trình đi xuống sẽ bị chậm lại nhiều năm. Ngoài ra, nếu tỷ lệ lạm phát quá cao, đồng tiền mất giá trầm trọng, thì dòng tiền của tư nhân cũng có thể đổ xô về BĐS để giữ an toàn cho tiền nhàn rỗi.

Một yếu tố khác nữa là BĐS có một giá trị cá nhân do cảm xúc riêng biệt của người mua hay người bán. Trong các loại tài sản, BDS thường đi đôi với sự yêu ghét dễ ảnh hưởng đến quyết định của mọi người liên quan. Một khu phố được nhiều người ưa thích qua những kỷ niệm quá khứ có thể đẩy giá thành lên 15% đến 40% cao hơn giá trị thực sự; một kiến trúc đặc thù có thể tạo dị ứng hay yêu mến tùy cảm quan cá nhân.

Nói tóm lại, khó có thể đo lường sự quyến luyến không lý giải này về BĐS và yếu tố này có thể giúp thị giá BĐS bền vững hơn.

Bong bóng nào rồi cũng sẽ vỡ

Nhìn chung, 4 yếu tố vô hình là rào cản hiện nay đang ngăn ngừa sự đổ vỡ của bong bóng tại Hà Nội và TP.HCM. Dù BĐS tại TP.HCM đang đóng băng nhưng giá cả chưa quay về với giá trị thực sự và hợp lý như các yếu tố định lượng ghi nhận. Tuy nhiên, về lâu về dài, tất cả mọi bong bóng đều phải vỡ để thị giá quay về với thực tế. Vấn đề là các yếu tố vô hình sẽ giữ giá và thanh khoản được bao lâu?

Qua kinh nghiệm của các bong bóng tại các quốc gia Âu Mỹ, thì bong bóng được coi là như đã vỡ khi thị giá xuống dưới 30%. Vì tâm lý hốt hoảng, thị giá có thể xuống thêm 20% dưới giá thực sự và bình thường. Do đó, tùy mức giá đã được bong bóng thiết lập, với nguyên tắc càng lên cao càng xuống thấp, giá nhà ở cao cấp hiện nay ở Hà Nội có thể mất đến 60% thị giá nếu bong bóng phát nổ. Với sự đóng băng, nhà ở cao cấp tại TP.HCM có thể mất khoảng 40%. Các phân khúc nhà ở khác sẽ cũng mất giá, nhưng ít hơn.

Theo nhận xét của người viết, thị trường nhà ở tại Hà Nội sẽ đóng băng vào 2012 như TP.HCM, và có thể mất 4 năm nữa trước khi bong bóng BDS tại VN nổ tung và giá cả quay lại mức độ bình thường khoảng 8 năm sau đó. Tuy vậy, bất cứ một tác động tâm lý nào lớn lao trên thị trường (một vụ lường gạt chạy nợ vĩ đại, một sụp đổ của một ngân hàng hay một tập đoàn tăm tiếng...) có thể là ngòi nổ đẩy tiến trình diễn ra sớm hơn.

Năm 2000, sau cuộc khủng hoảng tài chính tại Á Châu, tôi qua Bangkok thăm các bạn cũ, trong đó có một đại gia về BĐS, từng được báo Forbes tuyên dương là tỷ phú đang lên của Thái Lan. Ông ta buồn rầu đưa tôi đi xem các công trình đang xây dựng dở dang của ông, từ những khu đô thị mới đến những tòa nhà thương mại văn phòng đầy tham vọng. Khắp Bangkok, những cơ sở bê tông cốt sắt dựng lên nữa chừng rồi bỏ hoang cho ấn tượng của một thế giới sau cuộc chiến nguyên tử.

Vì khả năng và quan hệ, sau 10 năm, vị đại gia BĐS gần phá sản này đã phục hồi phong độ và hiện là một trong những công ty BĐS hàng đầu của Thái Lan. Đầu năm nay, tôi hỏi là bao giờ ông sẽ sang VN để đầu tư? Ông ta trả lời: "Cuối 2012. Lúc đó, bong bóng sẽ nổ và tôi tha hồ lựa chọn dự án với giá rẻ mạt."

Tôi nghĩ chắc ông lầm bong bóng BĐS của VN với cuốn phim "Đại Họa 2012". Chúng ta hãy chờ xem.

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Co may tram trieu coi dang dinh mang di mua dat ma nghe bac nay noi nan long ghe

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Theo mình giá đất tại HN... đã đang và sẽ vẫn còn tăng, bài báo trên bảo bong bóng nổ năm 2012 thì mình không tin...

Dưới đây toàn những cái cũ nói lại:

-Nhiều vấn đề đang nổi cộm được các bác phân tích rồi: CK, vàng, đô, kdsx, lạm phát, xăng dầu, điện, nước, giá cả sinh hoạt....ti tỉ thứ khiến dân bất an.

-Dân số vẫn tăng (chắc đến khi nào VN mình tỉ lệ sinh ít hơn nhiều tỉ lệ tử thì lúc đó mới hết sốt đất, nhất là đất TP lớn)

-Người ngoài tỉnh đổ về HN ngày 1 đông, ai cũng cố cho con cháu học xong bám trụ lại TP làm việc lập gd, nhà giàu mua nhà HN cho con đi học là chuyện thường, nhà nghèo cố thuê nhà or mua cái nhà xa xa TP...nhất là vùng nào thiên nhiên khắc nghiệt bão lũ, đất cằn chó ăn đá gà ăn sỏi quanh năm đói nghèo, dân đời trước khuyên đời sau cố phấn đấu để lao ra trụ lại TP lớn...

...nói chung ai đang hy vọng nổ bong bóng bds để giá rẻ còn mua được cái nhà để ở thì đừng mơ, khó lắm...

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Nhưng sẽ có những phân khúc phải hạ giá đấy, mình nghĩ thế. Thậm chí, hạ giá mà không bán được.

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Cũng đã có phân khúc hạ giá, như chung cư cao cấp đợt vừa rồi, những kiểu tương tự như thế đã xẩy ra và tương lai sẽ có, không phải không. Theo mình hiểu đó là những giai đoạn lên xuống của từng phân khúc như hình sin, lúc thăng lúc trầm, không thể leo lên dựng ngược mãi...tương tự như giá vàng vậy, xét về lâu dài nó vẫn là tăng dần đều.

Còn ý mình đang nói đến là với mức thu nhập CBVCNN như hiện nay thì đừng bao giờ mong nổ bong bóng BDS, giá nhà sẽ rẻ, để mua được cái tổ chui ra chui vào, bởi vì câu hỏi đặt ra là rẻ ntn để người hưởng lương NN mua được nhà???
Nhiều điều muốn nói lắm, nhưng thôi. Túm lại, dân đen muốn mua được nhà thì phải
...đầu tư đất, có thế mới mong mua được đất!

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Không chỉ CC cao cấp đâu, mà ngay đất nền dự án, đất thổ cư hơi xa trung tâm một chút đều đang hạ giá bạn ạ (thực tế như thế mà vẫn có những bài báo nói rằng sốt đất ở chỗ này chỗ kia, báo với chả chí, thật ko bít nói thế nào???). Nhưng chuyện hạ giá chưa đáng lo ngại bằng chuyện không bán được.
Mình nghĩ, sẽ là chủ quan khi chỉ nhìn vào quá khứ để nghĩ rằng Thị trường HN sẽ lại giống những năm trước. Tình hình mỗi lúc một thay đổi, nền KT đất nước hôm nay khác hôm qua, nhiều cái tưởng như quy luật những năm qua nay chẳng còn giá trị nữa. Ít nhất là 2-3 năm nữa, mình chưa thấy dấu hiệu tươi sáng cho BDS. Mặc dù, mình vẫn cho rằng, BDS là nơi trú ngụ tốt hơn cả trong bối cảnh hiện nay, nhưng...
....Vấn đề là BDS nào? Sẽ có những phân khúc phải hạ giá và sẽ có những phân khúc giữ được giá, thậm chí lên giá. Về vấn đề này, mình biết suy nghĩ của nhiều bạn, có lẽ cũng là quan niệm của số đông. Mình đang sợ chính cái quan niệm của số đông ấy, và đang chờ xem sắp tới nó dẫn đến kết quả như thế nào? Khi tất cả cùng lao vào mua một thứ, đẩy giá nó lên quá cao, thì sẽ dẫn đến tình trạng gì, đấy là điều ai cũng biết, nhưng người ta vẫn tiếp tục lao vào, do yếu tố tâm lý chung, do ảnh hưởng của những quan sát thực tế những năm trước, do lòng tham và hy vọng. Chỉ đến khi hậu quả xảy ra mới thấy đã muộn. Thực tế đất nền vùng quanh TP HCM theo mình là như vậy.
Mình nghĩ HN, với cái mà người ta hay gọi là "độ trễ" so với TP HCM, sớm biết hãm đà và hậu quả đỡ nặng hơn.
Bản thân mình về lý thì nhìn nhận như vậy, nhưng trong thâm tâm vẫn hy vọng, vẫn mong, vẫn tham... - y như số đông mọi người. Mình tự phân tích chính mình để nói về cái tâm lý số đông này đấy, và vẫn cầu cho trời lại sáng.

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Em thì chỉ mong xã hội ổn định, giá cả ở mức chấp nhận được. Nhà đất thì đắt vừa thôi, vừa đắt vừa ảo thì chả biết đâu mà lần. Nhưng nói gì thì nói" Người giầu thì càng giầu mà người nghèo thì càng nghèo thôi ạ". Còn Hà Nội thì đúng như một "giấc mơ hồng"!

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Suy nghĩ của nguyenhanoi giống y chang của mình. Cheers.

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Dạ, em theo dõi topic này đã lâu, nhưng nay mới có dịp viết bài. Các chuyên gia cho em lời khuyên là thời điểm này em có nên bán 1 mảnh đất gần Cầu Đuống, điạ phận Đông Anh, cũng khá gần cầu Đông Trù ( tầm tiền độ 2 tỷ) đi để mua 1 chung cư nội thành HN không ạ, nếu có thì nên mua loại Chung cư loại nào (mua cho nhu cầu ở, nhưng nếu cần sau này có lãi em vẫn muốn bán để đầu tư và thay đổi chỗ ở). E là dân văn phòng, lơ ngơ, chưa dính đến đất đai bao giờ, mong được lời tư vấn của mọi người, em xin cảm ơn.

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Mọi người vào chia sẽ nào.............................

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Mình cũng nghe mọi người nói giờ là thời điểm mua CC thích hợp vì đúng giá trị thực của nó. Nhưng mà mình lại không rành về CC nên không thể tư vấn chi tiết cho bạn được.

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Hiện tại có lẽ chính là lúc ấy, ai có tiền đủ mua đất thì nên mua ngay ... đó là ý kiến của mình !

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Tất cả tùy vào nhu cầu của bạn. Nếu đã có chỗ ở ngon lành, miếng đất ấy ngâm chờ giá lên thì khác. Bạn sẽ chỉ nên bán khi nhìn thấy cơ hội đầu tư chỗ khác lên giá tốt hơn, ko cứ là chung cư hay đất. Còn nếu cần chỗ ở trong nội thành, hay bên này sông, để đi làm thuận tiện, thì cứ bán mua cái CC nào gần chỗ làm, có sổ đỏ, đã giao nhà hay sắp giao nhà.
Giao thông ngày càng tệ, mình nghĩ nên chọn chỗ đi làm và chỗ ở đều phải tính sao cho chúng càng gần nhau càng tốt, nhiều khi phải chấp nhận thiệt thòi về phương diện này khác để có thể đi làm gần.

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Cái này thì tùy vào nhu cầu ở của cá nhân bạn. Nếu nhu cầu ở của bạn là rất cấp thiết, thì bán đi và mua 1 căn CC đã hoặc sắp hoàn thiện, tuy nhiên với số tiền khoảng 2 tỉ thì chắc cũng chỉ tìm được chung cư ven đô. Chung cư cũ và chung cư mini ko phải là một lựa chọn tốt, bởi chung cư cũ thì giá đã bị đẩy lên quá cao, còn chung cư mini thì pháp lý chưa rõ ràng. Còn nếu nhu cầu ở của bạn ko cấp thiết, có thể chờ khoảng 3 năm trở lên, thì trước khi cầu xây xong khoảng nửa năm thì sang xây nhà. Nếu là mình, mình sẽ đi thuê nhà ở và chờ cầu xong thì sang xây. Sau tầm 5 năm nữa thì Đông Trù so với Long Biên không khác gì Mỹ Đình so với Hoàng Mai bây giờ cả.
PS. Nếu bạn vẫn quyết bán cái đất Đông Anh thì pm cho mình tí thông tin nhé, hi.

 

các bác chuyên gia cho hỏi , thông tin này có chuẩn xác không đây ??

Các bác chuyên gia cho hỏi thông tin này có chính xác hay không vậy ?
...và áp dụng thì như thế nào ??
(tôi đọc xong chưa hiểu lắm về bài viết này ???)

 

Ðề: các bác chuyên gia cho hỏi , thông tin này có chuẩn xác không đây ??

Mấy cái này Thành phố nghiên cứu từ lâu rồi mà, chắc bây giờ mới được Bộ say rượu và CP ủng hộ nên mới làm. nếu đưa lên thông tin đại chúng rồi thì chắc là làm thôi cụ thể phương án thế này nhé.

ví dụ: mà không phải ví dụ thật luôn đó là cái đường vành đai 1 đoạn từ cuối đường Trần Khát Chân lên đê Nguyễn Khoái ý ( khu ô chuột....sorry nếu bạn nào ở đây). nếu theo quy hoạch mở đường khoảng 60m gì đó, như thế sẽ có nhiều nhà bị đường cắt vào chỉ còn vài m2----> họ sẽ xây nhà siêu méo trên phần S đó, nhưng giờ Thành phố sẽ làm thành đường 160m ( mỗi bên lấy thêm 50m ví dụ thế). thế rồi cái chỗ lấy 50m đó sẽ làm chung cư, hoặc công viên, hoặc TTTM, hoặc cái gì đó miễn là nó đẹp theo quy hoạch để che đi những cái nhà meo méo xâu xấu bên trong. không biết mình giải thích thế có đúng không nữa...!

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Cái này mình đã đọc trong Dự thảo "Luật thủ đô", và hoàn toàn chính xác. Ở Đà Nẵng đã làm theo hình thức này, và có vẻ thành công.
Điều duy nhất không ổn trong chính sách này, đấy là phần diện tích 50m lấy vào 2 bên, tp sẽ tổ chức đấu giá cho các tổ chức, phục vụ mục đích công cộng hoặc thương mại. Tuy nhiên giá đền bù sẽ do tp và hội đồng nhân dân địa phương (chứ ko phải thỏa thuận với dân như trước nhé) quyết định. Chắc sau vụ đất ở Hàng Bài, giờ các bác í rút kinh nghiệm.

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Mở đường mới sẽ thu hồi thêm 50m hai bên

Cái này đáng lẽ ra HN phải làm từ lâu rồi mới phải.
Một ví dụ đơn giản nhất để hình dung ra ích lợi từ chủ trương này, đó là đường Kim Liên mới ai cũng đã nghe qua. Suất đầu tư của con đường này dã man, media đồn thổi là nhất quả đất. Điều này cũng có thể đúng do chi phí GPMB là quá lớn. Nhưng lợi ích qua việc đầu tư không cao. Hơn tỷ đồng cho 1m chiều dài đường cuối cùng vẫn chỉ mang lại cho con phố này bộ mặt như thường thấy: Nhà ống với thập cẩm ngũ tạng các thể loại chả ra hình dáng kiến trúc nào; nhà mỏng, nhà méo, nhà xiên đủ cả. Và ai là người được hưởng lợi? Đó là những hộ dân may mắn được ra mặt đường. Nếu không có con đường nghìn tỷ đó, rổ giá mấy mảnh đất ổ chuột này chỉ tầm 60tr/m2. Nhờ con đường, 400-500tr/m2 giao dịch ầm ầm. Những hộ này chả phải bỏ một xu nào mà vẫn hưởng món lợi kếch xù từ tiền đóng thuế mồ hôi nước mắt của không biết bao nhiêu người. Bộ mặt đô thị cũng chẳng cải thiện là bao. Điều này cần phải được thay đổi qua chủ trương rất đơn giản: Mở đường mới sẽ thu hồi thêm 50m hai bên
Nếu làm tốt công tác GPMB, có khi xây dựng nguyên một con đường mà chả mất xu nào. 50m chiều sâu 2 bên ấy, quy hoạch lại rồi đem đi đấu thầu. Có khi ngoài trả tiền làm đường, tiền GPMB còn nộp được ngân sách ấy chứ. Đô thị đuơng nhiên sẽ đẹp lên do quy hoạch đồng bộ, không có chuyện bát nháo, mạnh ông nào ông ấy nhảy như hiện tại.
Nhưng tại sao lại chưa - không làm như vậy? Cái này thì chắc các đại gia mới biết được. Đương nhiên việc gì cũng có tính hai mặt, có điều ở đây mình thấy rõ ràng mặt tích cực thuận lợi là lớn hơn nhiều. Mình voted.