Hà Nội: Nơi Chia Sẻ Kinh Nghiệm Chọn Mua Và Đầu Tư Bất Động Sản 2017 Bởi Nguyenhoanganh.net

Kính thưa quý anh/chị!!!
Chắc hẳn ai cũng biết một câu nói quen thuộc: "All roads lead to Rome - Mọi con đường đều dẫn tới thành Rome". Và tôi cũng có 1 câu nói tương tự: "Mọi nhu cầu rồi sẽ dẫn đến nhu cầu về bất động sản"

Từ xưa tới nay bất động sản vẫn luôn là xương sống của mọi nền kinh tế trên thế giới và Việt Nam cũng không phải ngoại lệ. Và nghề môi giới bất động sản vẫn chỉ được gọi “cò nhà đất” mà thôi. Đa phần nhân viên môi giới không có trình độ chuyên môn, yếu về kỹ năng cũng như thiếu kinh nghiệm, và thiếu hiểu biết về thị trường bất động sản. Hầu hết môi giới chỉ tập trung vào công việc bán hàng và giới thiệu sản phẩm đơn thuần, thậm chí còn dùng đủ chiêu trò thủ đoạn để ép khách, đưa ra những thông tin không chính xác với mục đích dụ khách chốt cọc bằng mọi cách.

​

Từ đó gây nên những phiền toái cũng như lãng phí về thời gian và tiền bạc không đáng có cho khách hàng.
Nghề môi giới bất động sản chỉ dừng lại công việc bán hàng đúng nghĩa không tạo ra được giá trị, cũng như không giúp khách hàng lựa chọn được cho mình 1 sản phẩm BĐS phù hợp nhất với tình hình tài chính, nhu cầu thực tế và mong muốn của khách hàng.

Với kinh nghiệm và tâm huyết lớn của mình dành cho bất động sản, tôi lập topic này để chia sẻ tất cả những bài viết về kiến thức, những lời khuyên cùng những lời cảnh bảo về rủi ro khi mua ở và đầu tư BĐS năm 2017.

Tôi chia sẻ hoàn toàn miễn phí với mong muốn giúp 1.000 người an tâm khi giao dịch bất động sản mỗi năm!
Ở topic này sẽ không có quảng cáo dự án, không bán hàng, không seeding và không spam. Hoàn toàn là chia sẻ kinh nghiệm và những thông tin chính xác nhất về thị trường BĐS đến với quý anh/chị!


Chúc quý anh/chị luôn may mắn và thành công mỗi ngày!!!

NGUYỄN HOÀNG ANH - Người đam mê tư vấn bất động sản cá nhân

Website cá nhân: http://nguyenhoanganh.net



Tôi cũng gửi lời cảm ơn đến ban biện tập và admin của diễn đàn lamchame vì những đóng góp tuyệt vời của các bạn với thị trường bất động sản!
Trân trọng!!!

 

Đầu tiên là bài báo tôi chia sẻ về rủi ro khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng.

http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-sa...-san-nghi-duong-va-nhung-tu-huyet-338369.html

Những “tử huyệt” phải biết về bất động sản nghỉ dưỡng
08/11/2016 05:00 GMT+7
Bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc sôi động về nguồn cung cũng như lượng giao dịch thời gian qua. Trong đó, căn hộ khách sạn Condotel đang “làm mưa làm gió” với nhiều lời quảng cáo “đường mật”. Đằng sau đó là nhiều rủi ro mà nhà đầu tư cần phải biết.

Dưới đây là phân tích của ông Nguyễn Hoàng Anh, Giám đốc điều hành Công ty Cổ phần Đầu tư Beeland, gửi đến báo VietNamNet.

Cam kết lợi nhuận cao từ 10% đến 12%/năm trong 5 năm, 8 năm, 10 năm với vốn đầu tư ban đầu chỉ từ 300 – 400 triệu đã làm mờ mắt nhiều khách hàng. Loại hình đầu tư này chứa đựng nhiều rủi ro lớn và không dành cho tất cả mọi người. Dưới đây là 3 rủi ro lớn nhất mà nhà đầu tư cần chú ý phân tích khi lựa chọn 1 sản phẩm condotel.

​

Bất động sản nghỉ dưỡng tiềm năng nhưng cũng nhiều rủi ro

Đây là yếu tố hàng đầu khi lựa chọn 1 dự án condotel để đầu tư. Một chủ đầu tư uy tín năng lực thể hiện qua: Tiềm lực tài chính; Kinh nghiệm phát triển dự án; Giá trị thương hiệu.

Thứ nhất: Năng lực của chủ đầu tư?
Năng lực của chủ đầu tư sẽ đảm bảo những cam kết với khách hàng về mức chia sẻ lợi nhuận, tiến độ xây dựng, pháp lý dự án, khả năng khai thác và kinh doanh… không phải là “lời hứa” hay “bánh vẽ” như các chủ đầu tư kém năng lực, làm ăn chụp giật và manh mún. Hệ thống các dự án đã đang và sẽ triển khai sẽ giúp cho giá trị các dự án bất động sản nghỉ dưỡng được bảo đảm và phát triển sau này.

“Điều quan trọng dành cho khách hàng khi chọn chủ đầu tư là, đừng tin những gì chủ đầu tư quảng cáo, hãy xem những gì họ đã làm. Tôi thật sự lo lắng cho nhiều khách hàng đã vội vàng xuống tiền đầu tư condotel 1 dự án tại Đà Nẵng. Chủ đầu tư rất lạ và mới trên thị trường bất động sản tung ra 1 siêu dự án tới 51 ha vốn đầu tư lên tới hơn 10.000 tỷ đồng trong khi vốn điều lệ chỉ 500 tỷ đồng? Một dấu chấm hỏi rất lớn đặt ra là chủ đầu tư lấy tiền đâu để xây dựng hoàn thành hết dự án?” – ông Nguyễn Hoàng Anh, chia sẻ.

Thứ 2: Lợi nhuận đầu tư/năm sau thời gian cam kết lãi suất?
Đây là vấn đề cốt lõi khi tính toán phương án đầu tư 1 sản phẩm nào đó. Lợi nhuận 1 năm là bao nhiêu với số vốn ban đầu? Khách hàng đừng quá bận tâm vào các con số 5 năm cam kết 10%/năm, hay 12%/năm trong 8 năm, 9% trong 9 năm…Vì đây là con số chủ đầu tư đưa ra cho các năm ban đầu. Điều quan trọng là con số sau thời gian cam kết là bao nhiêu %/năm? Mức lợi nhuận này phụ thuộc chính vào 3 yếu tố: Vị trí dự án; Thiết kế tiện ích dự án; Thương hiệu đơn vị quản lý và khai thác khi dự án condotel đưa vào kinh doanh.

Đầu tiên là vị trí dự án ảnh hưởng rất nhiều đến lượng khách du lịch hàng năm, giá phòng/đêm, khoảng thời gian lưu trú/khách… Vị trí có gần biển hay không? Thị trường Đà Nẵng vị trí nào khách du lịch thích nhất? Tại Nha Trang đường Trần Phú đẹp nhất? Dự án tại Phú Quốc thì khách tiềm năng đến nghỉ dưỡng ra sao?

Thứ hai là thiết kế dự án có khác biệt hay không? Dự án có những tiện ích nào có bể bơi hay không, nhà hàng, cafe bar, sân golf…công năng sử dụng trong phòng có thoả mãn khách du lịch hay không? Nội thất bàn giao theo tiêu chuẩn 5 sao không?…

Thứ ba là thương hiệu quản lý và khai thác tốt sẽ đảm bảo công suất phòng, quyết định mức giá/đêm theo tiêu chuẩn quốc gia hay quốc tế?…

Tổng hợp cả 3 yếu tố trên sẽ quyết định bài toán tài chính cho condotel mà nhà đầu tư lựa chọn.

Công thức để nhà đầu tư tạm tính mức lợi nhuận sau thời gian cam kết như sau:

Lợi nhuận/năm = Công suất phòng trung bình/năm X 365 ngày X Giá phòng/đêm X Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu.

Trong đó: Lợi nhuận/năm: Số tiền lợi nhuận trước thuế 1 năm. Công suất phòng trung bình/năm: Dựa vào các con số báo cáo từ kiểm toán nước ngoài, khảo sát thị trường CBRE, Savills… Giá phòng/đêm: Ước lượng giá kinh doanh tương lai condotel dựa vào các khách sạn lân cận cùng tiêu chuẩn 5 sao hay 4 sao. Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu: Con số trung bình báo cáo khảo sát ngành khách sạn của các tổ chức kiểm toán nước ngoài, các đơn vị khảo sát thị trường độc lập…

Thứ 3: Tính thanh khoản?
Đây là yếu tố cuối cùng khi xét đến 1 phương án đầu tư bất động sản. Đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng. Theo ông Nguyễn Hoàng Anh, với condotel khách hàng nên xác định đầu tư lâu dài lấy dòng tiền đều đặn và tự động hàng năm. Hãy coi đây là 1 phương án đầu tư an toàn và chắc chắn cho tương lai tốt hơn các kênh truyền thống như gửi tiết kiệm, đầu tư vàng, chứng khoán, nhà đất hay chung cư.

“Nếu khách hàng mong muốn đầu tư condotel ngắn hạn, lướt sóng, tăng giá nhanh chóng thì tôi khuyên nên bỏ suy nghĩ đó ngay lập tức. Bởi condotel không phải là sản phẩm phù hợp với mong muốn đầu tư đó. Đừng tin những gì các bạn sales hay môi giới quảng cáo tốt về sản phẩm của họ. Condotel là sản phẩm có tính thanh khoản thấp hơn so với các sản phẩm khác như chung cư, nhà đất…” – ông Nguyễn Hoàng Anh chia sẻ.

 

HỎI ĐÁP VỀ VINCITY – THƯƠNG HIỆU BẤT ĐỘNG SẢN MỚI CỦA VINGROUP
Ngay sau khi được chủ đầu tư Vingroup công bố sẽ triển khai từ 200.000 đến 300.000 căn hộ Vincity trong 05 năm tới thị trường BĐS đã dậy sóng. Từ các chủ đầu tư khác cho tới khách hàng, môi giới đều săn lùng những thông tin về chung cư Vincity. Bài viết này sẽ giải đáp mọi thắc mắc về Vincity 2017:



1. [Hỏi] Vincity là gì? Vincity có phải là nhà giá rẻ hay không?
[Đáp]:
Vincity là chuỗi căn hộ chung cư sắp ra mắt của tập đoàn Vingroup. Trong 05 năm tới, Vingroup sẽ cho ra mắt 200.000 đến 300.000 căn hộ Vincity trên khắp cả nước.
Vincity không phải là nhà giá rẻ. Vincity không phải nhà ở xã hội hay nhà thu nhập thấp. Theo lời khẳng định của chủ tịch tập đoàn Vingroup mới đây trong phiên họp đại hội cổ đông:

“VinCity không phải mô hình nhà giá rẻ. Đây là phân khúc hướng tới khách hàng có mức thu nhập trung bình cao”. Tại các dự án VinCity, ông Vượng khẳng định Vingroup sẵn sàng chấp nhận mức lợi nhuận thấp hơn. “Có nhiều ý kiến cho rằng sẽ phát sinh cạnh tranh ngay trong các mô hình phát triển bất động sản của tập đoàn nhưng điều đó không đúng. Cơ sở hạ tầng và điều kiện sống ở đây sẽ không thua kém gì các dự án hiện tại của Vingroup. Cái khác chỉ là vị trí”, ông nói.

2. [Hỏi] Vincity giá bao nhiêu tiền trên 1m2? Rẻ nhất bao nhiêu tiền 1 căn nhỏ nhất Vincity?
[Đáp]:
Dự kiến căn hộ chung cư Vincity sẽ có giá từ 700 triệu đến 1 tỷ/căn tuỳ vào diện tích và vị trí dự án. Diện tích nhỏ nhất khoảng 35m2/căn đến 90m2/căn.
Các căn hộ VinCity sẽ có giá khởi điểm từ 700 triệu trở lên tùy theo diện tích nhưng vẫn sẽ có 1 số khu sẽ có những căn có diện tích lớn dành cho người có nhu cầu, thậm chí có cả những căn penthouse đặc biệt có giá từ 2 – 3 tỷ đồng nhưng số lượng này rất ít. Đơn giá từ 13 triệu – 19 triệu/m2.

3. [Hỏi] Vincity sẽ được xây dựng ở những địa điểm nào? Các dự án Vincity tại Hà Nội ở quận nào?
[Đáp]:
Thương hiệu VinCity dự kiến được triển khai tại 7 tỉnh, thành phố lớn là Hà Nội, Hồ Chí Minh, Nha Trang, Hải Phòng, Hưng Yên, Thanh Hoá, Hà Tĩnh… Riêng tại Hà Nội và TP HCM, dự án sẽ được đầu tư ở các quận huyện ngoại thành, nhằm hình thành các khu đô thị vệ tinh. Các vị trí Vincity dự kiến triển khai tại Hà Nội là:
+ Vincity Đan Phượng 133ha tại 2 xã Liên Trung – Tân Hội của huyện Đạn Phượng. Cách trung tâm Hà Nội khoảng 15km theo quốc lộ 32.
+ Vincity Gia Lâm: Khoảng 300ha tại thị trấn Trâu Quỳ – Gia Lâm
+ Vincity Hưng Yên: 500ha tại Văn Giang – Gần khu đô thị Ecopark
+ Vincity Sài Đồng: Chưa có thông báo chi tiết
+ Vincity Tây Mỗ – Đại Mỗ: 200ha cách big C khoảng 7km theo trục đại lộ Thăng Long.
+ Vincity Đông Anh: Chưa có thông tin chi tiết…

Vị trí các dự án Vincity tại Hà Nội​

Chia sẻ tại cuộc họp sáng 26/4, Chủ tịch Vingroup cho biết việc triển khai mô hình thành phố vệ tinh nêu trên sẽ giúp các đô thị lớn giải tỏa áp lực giao thông nội đô và nhu cầu về nhà ở. Lấy ví dụ dự án VinCity Gia Lâm (Hà Nội) với diện tích 300 ha và quy mô 100.000 dân, ông Vượng cho rằng hệ số sử dụng đất sẽ thấp hơn đáng kể so với các dự án bất động sản nội thành.

4. [Hỏi] Vincity có những tiện ích gì? Các dự án Vincity tại Hà Nội có đầy đủ các hệ thống như Vinschool, Vinmec, Vinmart…như Vinhomes hay không?
[Đáp]:
Chất lượng và quy hoạch đồng bộ, hiện đại chính là ưu thế cạnh tranh nổi trội của VinCity.
Với tất cả các sản phẩm và dịch vụ của Tập đoàn Vingroup, chất lượng luôn là yếu tố được đặt lên hàng đầu. Đó là thương hiệu và uy tín của chúng tôi và VinCity cũng sẽ không phải là ngoại lệ. Chúng tôi cam kết, VinCity sẽ được kế thừa những giá trị cốt lõi đã được khẳng định của các khu đô thị do Vingroup phát triển là chất lượng xây dựng, tiêu chuẩn dịch vụ và môi trường sống an toàn, lành mạnh.

Ông Lê Khắp Hiệp – Phó chủ tịch tập đoàn Vingroup
Mặt khác, với quy hoạch đồng bộ, đầy đủ tiện ích như trường học, cơ sở y tế, khu vui chơi, giải trí, mua sắm….các khu đô thị VinCity sẽ phục vụ tại chỗ các nhu cầu thiết yếu. Cư dân VinCity sẽ được hưởng đầy đủ hệ thống dịch vụ như của Vinhomes, y tế sẽ theo tiêu chuẩn của Vinmec. Riêng phần các trường học thì có thể sẽ là Vinschool, hoặc là trường công, hoặc là trường liên kết với Vinschool.​

5. [Hỏi] Phí dịch vụ quản lý chung cư Vincity là bao nhiêu tiền? Chi phí điện nước tại khu đô thị Vincity ra sao?
[Đáp]:

Dù chưa có con số chính xác, song phí dịch vụ quản lý vận hành của những khu chung cư giá rẻ mang thương hiệu Vincity chắc chắn chỉ dao động khoảng 4.000-8.000 đồng/m2.

Chi phí điện nước tại các chung cư Vincity vẫn theo đơn giá nhà nước bình thường.

6. [Hỏi] Cần bao nhiêu tiền ban đầu để có thể mua Vincity trả góp? Mỗi tháng cần ít nhất bao nhiêu tiền trả nợ dần khoản vay ngân hàng?
[Đáp]:

Theo ông Hiệp, hiện tại hiện đã có nhiều ngân hàng thương mại sẵn sàng tham gia cùng Vingroup hỗ trợ người mua nhà chung cư Vincity. Theo đó, khách hàng chỉ cần tích lũy được khoản tiền 20-30% tổng giá trị căn hộ, tức là chỉ khoảng 150 triệu đồng là có thể mua nhà. Tiếp theo đó, khách hàng sẽ được ngân hàng cấp cho nguồn vốn tín dụng khá ưu đãi.

Ông Lê Khắc Hiệp, Phó chủ tịch HĐQT Vingroup khẳng định chuỗi sản phẩm VinCity không phải là nhà xã hội. Đây là sản phẩm có giá dao động từ 13-19 triệu đồng/m2, diện tích từ 35m2 đến 90m2, dành cho những gia đình có thu nhập bình quân khoảng 20 triệu đồng/tháng.

7. [Hỏi] Vincity dự kiến bao giờ mở bán? Dự án Vincity sớm nhất bao giờ bàn giao căn hộ?
[Đáp]:
Chúng tôi đang thúc đẩy thủ tục ở cả 7 địa phương đã công bố (Hà Nội, Hưng Yên, T.p Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Thanh Hóa, Hà Tĩnh, Nha Trang), và hy vọng là sẽ lần lượt khởi công được ở cả 7 thành phố trong nửa đầu năm 2017. Từ nay đến trước tết chúng tôi kỳ vọng sẽ khởi công được 2 dự án ở Nha Trang và Hà Tĩnh và sẽ mở bán khi đủ điều kiện cho phép.

Tại Hà Nội, chúng tôi đang làm thủ tục các dư án ở huyện Gia Lâm (gần 300 ha) và huyện Đan Phượng (130 ha); tại TP.HCM thì các dự án ở Quận 7 (20ha) và Quận 9 (gần 300ha); tại Hưng Yên, chúng tôi có 1 dự án 500 ha ở gần khu đô thị Ecopark;
Tại Hải Phòng, Nha Trang, Thanh Hóa – chúng tôi có các dự án ở các vùng trung tâm thành phố với quy mô từ 50 đến 150 ha.
Các dự án sẽ được triển khai đồng loạt sau khi xong thủ tục pháp lý và giải phóng mặt bằng.
Sản phẩm là chung cư cao tầng từ 22-25 tầng; diện tích từ 35m2 đến 90m2; giá bán trung bình từ 13 – 19 triệu/m2; mật độ xây dựng là 20 – 25%.

8. [Hỏi] Vincity sẽ do đơn vị nào thi công?
[Đáp]: Đây là lời chia sẻ của chủ tịch Coteccons với báo cafebiz về Vincity:

Coteccons – Nhà thầu thi công các dự án Vincity của tập đoàn Vingroup​

“Chúng tôi cũng đang nghiên cứu vấn đề này. Tôi cho rằng nếu chắc chắn muốn bán căn hộ ở mức giá đó, thì cần phải xem anh Phạm Nhật Vượng (Chủ tịch tập đoàn Vingroup –PV) làm ở đâu. Với căn hộ 700 triệu đồng, tôi nghĩ có thể làm được. Thực ra, chỉ cần làm căn hộ 40m2 vẫn có thể bán được. Chúng tôi đang nghiên cứu.” Ông Dương nói thêm.

9. [Hỏi] Chung cư Vincity sở hữu lâu dài hay 50 năm?
[Đáp]: Chung cư Vincity sẽ được cấp sổ đỏ ( Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, nhà ở và tài sản trên đất) lâu dài.

10. [Hỏi] Chung cư Vincity cao bao nhiêu tầng? Bàn giao thô hay hoàn thiện?
[Đáp]: Các khu đô thị Vincity sẽ có chiều cao trung bình từ 19 tầng đến 25 tầng.

Dự kiến bàn giao hoàn thiện nội thất liền tường cơ bản.

 

CHIA SẺ KINH NGHIỆM ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH CÔNG 2017
Cơ hội luôn luôn đi kèm với rủi ro, và trong thị trường bất động sản hiện nay câu này vẫn luôn đúng. Không còn còn như thời kỳ bong bóng nhà đất năm 2010-2011, người người nhà nhà đổ tiền vào bất động sản để bán chênh thu lời ngay. Đầu tư bất động sản hiện nay cần rất nhiều yếu tố để thành công.

May mắn được đồng hành cùng nhiều anh/chị cô chú khách hàng là những nhà đầu tư BĐS lão luyện và đầy bản lĩnh tôi sẽ chia sẻ lại những kinh nghiệm quý báu để đầu tư thành công năm 2017 như sau:
Bước 1: anh/chị phải xác định được số vốn định đầu tư vào bất động sản là bao nhiêu ?
Điều này vô cùng quan trọng nhưng lại bị xem thường và bỏ qua nhiều. Anh/chị phải rõ ràng số tiền mình có và số tiền có thể đem đầu tư là khác nhau. “Không nên bỏ tất cả trứng vào 1 giỏ”. Số vốn anh/chị định đầu tư lớn hay nhỏ sẽ quyết định đến loại hình đầu tư phù hợp. Tôi sẽ tạm thời chia ra theo các mức tương đối sau:
+ Dưới 1 tỷ
+ Từ 1 tỷ đến 2 tỷ
+ Từ 2 tỷ đến 5 tỷ
+ Từ 5 tỷ đến 9 tỷ
+ Trên 10 tỷ

Bước 2: Tôi muốn anh/chị xác định rõ được mục tiêu đầu tư bất động sản.
Có rất nhiều anh/chị không biết rõ mình đầu tư nhà đất làm gì? Điều này lại là 1 sai lầm lớn và cơ bản trong đầu tư. Nó giống như chuyện anh/chị không biết mình thích gì và muốn gì. Đa số hay có tâm lý chung chung đầu tư để sinh lợi để kiếm được nhiều tiền… Thực tế có rất nhiều mục đích để đầu tư bất động sản và dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản mỗi ngày đều rất lớn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội. Tôi sẽ phân chia cụ thể ra các mục tiêu sau:
+ Đầu tư BĐS lướt sóng thu lời thời gian ngắn.
+ Đầu tư BĐS để giữ tiền tránh lạm phát.
+ Đầu tư BĐS để cho thuê hàng tháng.
+ Đầu tư BĐS để bán khi tăng giá trong trung hạn và dài hạn.
+ Đầu tư BĐS để đang dạng hoá kênh đầu tư
+ Đầu tư BĐS để cho con sau này…

Bước 3: anh/chị cần xác định được thời gian dự định đầu tư là bao lâu.
Có thể chia ra các khoảng mốc cụ thể như sau:
+ Lướt sóng ( Từ 1 ngày đến 3 tháng)
+ Ngắn hạn ( Từ 3 tháng đến 12 tháng)
+ Trung hạn ( Từ 1 năm đến 3 năm)
+ Dài hạn ( Từ 3 năm trở lên)

Bước 4: anh/chị phải xác định được vị trí mục tiêu đầu tư cụ thể.
Dựa vào 3 yếu tố trên để khoanh vùng anh chị sẽ chọn được vị trí thích hợp để đầu tư là Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Sapa… Sau đó anh/chị co hẹp được phạm vi cụ thể hơn 1 lần nữa có thể là đến quận 1, quận 2 ở Hồ Chí Minh. Hội An ở Quảng Nam hay quận Hoài Đức – Hà Nội…Ở bước này anh/chị cần lọc ra chi tiết các dự án, sản phẩm bất động sản sau khi đã khoanh vùng có thể tiềm năng đầu tư lên bàn để bước tiếp theo là mổ xẻ và phân tích.

Bước 05: nhiệm vụ của anh/chị là đưa các sản phầm tiềm năng lên bàn cân và bắt đầu so sánh.
Cần đặc biệt chú ý là phải thu thập những thông tin khách quan nhất và chính xác nhất về các sản phẩm BĐS đó. Có các tiêu chỉ nổi bật để so sánh là:
+ Giá bán của sản phẩm
+ Tiềm năng và cơ hội tăng giá trong tương lai
+ Khả năng thanh khoản
+ Khả năng cho thuê
+ Rủi ro về tiến độ, thủ tục và pháp lý ra sao?
+ Vốn đầu tư và bài toán tài chính như thế nào?
+ Vị trí và quy hoạch tương lai khu vực?
+ Chủ đầu tư ra sao nếu là dự án…?
+ Thiết kế và chất lượng sản phẩm BĐS như thế nào?

Cuối cùng sau khi chọn được sản phẩm là quyết định đầu tư thời điểm nào.
Điều này vô cùng quan trọng, một sản phẩm BĐS tốt nhưng nếu đầu tư sai thời điểm thì không còn ý nghĩa gì nữa. Hơn ai hết hãy lựa chọn cho mình những nguồn thông tin có giá trị và 1 người cố vấn đầu tư chuyên sâu có đủ tâm và tầm để cùng đồng hành!!!

 

Nhận bàn giao căn hộ chung cư là công việc rất dễ xảy ra sai sót, nhất là những người mua nhà lần đầu. Dưới đây là quy trình 10 bước cần chú ý kiểm tra với bộ phận bàn giao của chủ đầu tư:

Bước 1: Nghiệm thu điều hòa



Đầu tiên, đóng tất cả cửa phòng lại và bật điều hòa lên để nhiệt độ khoảng 22 độ. Đếm số lượng điều hòa, số lượng cục nóng.

– Tất cả các phòng đều mát, và phải ngắt lốc sau tối đa 2 tiếng, aptomat không nhảy.

– Không chảy nước xuống sàn tại miệng thổi và miệng hồi.

– Lắng nghe khi cục nóng chạy có phát ra tiếng ồn quá to không. Nếu ồn thì phải kiểm tra những bước sau:

+ Kiểm tra các tấm vận chuyển đã tháo chưa.

+ Kiểm tra đường ống có bị chạm vào vỏ máy không.

+ Kiểm tra xem cục nóng có bị nghiêng, xiêu vẹo hay không. Các bulong ốc vít có lắp đủ và chặt không.


Nhận bàn giao căn hộ là công việc rất dễ xảy ra sai sót, do đó khách hàng phải kiểm tra kĩ lưỡng tình trạng căn hộ trước khi ký nhận vào biên bản của chủ đầu tư.
Bước 2: Các thiết bị điện, viễn thông



– Kiểm tra tủ điện: Các aptomat phải ở tình trạng giật xuống là tắt, kéo lên là bật.

– Kiểm tra ổ cắm để xem tình trạng có điện của các ổ.

– Kiểm tra quạt gió vệ sinh, máy hút mùi: Nhanh nhất là châm điếu thuốc lá, hít một hơi, phả khói vào gần quạt rồi theo dõi xem tốc độ hút.

– Tắt mở công tắc kiểm tra bóng đèn, yêu cầu sáng đều không bị nháy.

– Dùng bút thử kiểm tra rò điện. Nên kiểm tra ngẫu hứng trên tường, khu xung quanh công tắc và ổ điện.

Bước 3: Kiểm tra tường, trần:


– Nhìn màu sơn phải đồng đều, không loang lổ, lưu ý các chỗ quanh công tắc, miệng điều hòa, quạt gió là hay lỗi nhất.

– Kiểm tra độ phẳng của tường: dùng thước nhôm áp lên tường và nhìn qua khe hở giữa thước và tường, tắt đèn và dùng đèn pin soi ngược lại xem ánh sáng lọt ngược lại. Kiểm tra đặc biệt ở cao độ khoảng 1,5m đến 1,8m (chỗ giáp lai giữa hai tầm giáo) là hay bị lỗi nhất.

Bước 4 : Kiểm tra sàn gỗ, sàn gạch

Yêu cầu ghi rõ chủng loại, xuất xứ của sản phẩm lắp đặt, cung cấp các thông số kỹ thuật, đặc tính của vật liệu, giấy bảo hành và thời hạn bảo hành.



Phần sàn gỗ:

– Màu sắc: đều màu, kiểm tra lớp phủ vân bề mặt, nếu xước, lỗi bắt thay.

– Kiểm tra độ phẳng của sàn bằng thước nhôm, kết hợp đèn pin như kiểm tra tường, nếu không phẳng, yêu cầu sửa lại.

– Kiểm tra các khe hở giữa 2 tấm gỗ, nếu hở lớn, yêu cầu sửa lại.

– Kiểm tra toàn bộ mặt sàn xem có chỗ nào phồng, rộp không (chú ý các góc nhà, cạnh tường và cửa toilet), nếu có lỗi, yêu cầu sửa.

– Đi lại trên sàn phải không có tiếng cọt kẹt, cứ đi lại và nhún trên sàn thì sẽ phát hiện ra.

– Kiểm tra nẹp chân tường: Phải đồng mầu, chỗ nối đấu đầu nẹp chân tường phải phẳng, không nhìn thấy nốt đinh trên mặt nẹp, các đoạn nối không được quá ngắn, phải > 1,5 – 2m cho mỗi đoạn, chỗ tiếp giáp giữa nẹp chận tường và sàn gỗ không được hở khe theo mặt bằng và mặt đứng. Nếu hở mặt bằng tức là sàn gỗ bị hụt, hở mặt đứng là nẹp chân tường bị lẹm hoặc cong.

Phần gạch ốp:

Các mạch ốp phải thẳng, đều và sắc nét. Toàn bộ bề mặt kết cấu phải làm sạch vữa, bột trát mạch và các vết bẩn ố trên bề mặt ốp. Công tác kiểm tra chất lượng ốp tiến hành theo trình tự thi công và bao gồm các chỉ tiêu chính như sau:

– Độ phẳng của mặt ốp, làm tương tự như kiểm tra tường.

– Độ đặc chắc và bám dính của nền ốp với vật liệu ốp – gõ vào bề mặt gạch ốp.

– Độ đồng đều của của mặt ốp về màu sắc, hoa văn, các mạch ốp, chi tiết trang trí.

– Đối với các phòng khác cũng kiểm tra tương tự, về độ phẳng, đồng đều màu sắc, không bị nứt, vỡ, các mạch gạch phải được đầy và cùng màu sàn gạch.




Mặt ốp phải thoả mãn các yêu cầu:

– Tổng thể mặt ốp phải đảm bảo đúng hình dáng, kích thước hình học theo yêu cầu của thiết kế.

– Vật liệu ốp phải đúng quy cách về chủng loại, kích thước và màu sắc, không cong vênh, sứt mẻ, không có khuyết tật

– Màu sắc của mặt ốp bằng vật liệu nhân tạo phải đồng nhất.

– Các mạch ốp ngang dọc phải sắc nét, đều thẳng và đầy vữa.

– Vữa trát trên kết cấu phải chắc đặc. Khi kiểm tra vỗ lên mặt ốp không có tiếng bộp. Những viên bị bộp và long chân phải tháo ra ốp lại.

– Trên mặt ốp không được có vết nứt, vết ố do vữa, sơn, vôi hoặc do các loại hoá chất gây ra.

– Khi kiểm tra bằng thước dài 2m đặt áp sát vào mặt ốp, khe hở giữa thước và mặt ốp không quá 2mm.

Mr Nguyễn Hoàng Anh – Người đam mê tư vấn đầu tư BĐS cá nhân

 

CÔNG THỨC TÍNH LỢI NHUẬN “THỰC TẾ” KHI ĐẦU TƯ CONDOTEL
♦ Vinpearl condotel của tập đoàn Vingroup cam kết dành cho nhà đầu tư tối thiểu 10%/năm trong 05 năm đầu.

♦ Condotel của Sungroup cam kết tối thiểu 9%/năm x 9 năm đầu.

♦ Trong khi đó Bimgroup cho khách hàng lựa chọn 40% doanh thu phòng hoặc 9% x 9 năm đầu.

♦ Cá biệt condotel dự án CocoBay Đà Nẵng cam kết lên tới 12% trong 08 năm.

Vậy làm sao để tính được lợi nhuận “thực tế” trong tương lai khi đầu tư condotel? Lợi nhuận cam kết tối thiểu thực sự là cơ hội hay rủi ro???
http://nguyenhoanganh.net/wp-content/uploads/2017/05/Condotel_1024x500pxx-05-1024x512.jpg
Trước hết, tôi muốn anh chị nắm rõ sự thật đằng sau những cam kết lợi nhuận tối thiểu nêu trên:

Thông thường, trong chính sách bán hàng của các CĐT dành cho sản phẩm đầu tư condotel thường có 2 phần cần chú ý:
– Cam kết lợi nhuận tối thiểu trong 1 khoảng thời gian: Như lợi nhuận 10%/năm trong 5 năm đầu, 9%/năm trong 09 năm đầu, 12%/năm trong 08 năm…
– Mức chia sẻ lợi nhuận dành cho khách hàng: Ví dụ Vinpearl condotel 85% – 15% trong đó 15% lợi nhuận thuộc về đơn vị quản lý khai thác kinh doanh, 85% lợi nhuận thuộc về khách hàng. Condotel của Sungroup cũng là 85%-15%, Intercon condotel của Bimgroup ở Phú quốc là 40% doanh thu thuộc về khách hàng…

Như vậy về bản chất, anh/chị cần quan tâm nhất đến con số mức chia sẻ lợi nhuận dành cho khách hàng hơn là những con số cam kết tối thiểu trong những năm đầu. Bởi những con số cam kết như 10%/năm 5 năm, 9%/năm trong 9 năm, 12%/năm trong 08 năm không phải là điều quan trọng nhất khi xem xét bài toán đầu tư condotel hiện nay. Hầu hết những con số cam kết đó chỉ là công cụ để marketing và thu hút của chủ đầu mà thôi. Điều quan trọng nhất là con số lợi nhuận kỳ vọng sau khi đưa vào vận hành là bao nhiêu so với con số cam kết mà CĐT đưa ra, đó mới là yếu tố quyết định đến thành công khi đầu tư căn hộ khách sạn.
http://nguyenhoanganh.net/wp-content/uploads/2017/04/dautucondotel.jpg
Và sau đây tôi sẽ chia sẻ công thức tính lợi nhuận kỳ vọng khi đưa vào vận hành của 1 dự án condotel tại Việt Nam. Công thức này dựa vào kinh nghiệm cá nhân để giúp anh/chị dễ dàng đánh giá được hiệu quả của dự án sắp đầu tư.

Công thức tính lợi nhuận kỳ vọng “ thực tế” khi đầu tư condotel:

Lợi nhuận/năm = Công suất phòng trung bình/năm X 365 ngày X Giá phòng/đêm X Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu.

Trong đó:

+ Lợi nhuận/năm: Số tiền lợi nhuận trước thuế / năm

+ Công suất phòng trung bình/năm: Dựa vào các con số báo cáo thực tế từ các đơn vị kiểm toán nước ngoài, khảo sát thị trường CBRE, Savills…cho hạng phòng khách sạn condotel tương tự khu vực thành phố như Nha Trang, Đà Nẵng, Hội An, Phú Quốc…

+ Giá phòng/đêm: Ước lượng giá kinh doanh tương lai của condotel dựa vào các khách sạn lân cận cùng tiêu chuẩn 5 sao hay 4 sao.

+ Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu: Con số trung bình báo cáo khảo sát ngành khách sạn của các tổ chức kiểm toán nước ngoài, các đơn vị khảo sát thị trường độc lập…

Hãy liên hệ với tôi để nhận file excel tính lợi nhuận thực tế khi đầu tư condotel 1 cách tự động khi nhập thông số đầu vào! Tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân 24/7 hoàn toàn free!!!

 

CÓ 2 TỶ ĐỒNG TIẾT KIỆM NÊN ĐÂU TƯ VÀO ĐÂU BÂY GIỜ???​

Lạm phát vẫn đang âm thầm là con đỉa hút máu của đồng tiền mỗi ngày. Trung bình hằng năm tại Việt Nam chỉ số lạm phát khoảng 5%. Cá biệt có những năm đỉnh điểm lịch sử đã ghi nhận mức lạm phát lên tới 18.13% năm 2011. Như vậy nếu có 2 tỷ trong sổ tiết kiệm bây giờ, nên đầu tư vào đâu để tránh lạm phát? Bất động sản, chứng khoán, vàng, ngoại tệ hay kênh đầu tư khác là tối ưu nhất? Hãy cùng tôi đi sâu vào phân tích ưu và nhược từng kênh.

​

Tôi muốn khẳng định với quý anh/chị rằng mỗi loại hình đầu tư đều có ưu và nhược điểm. Cơ hội luôn đi kèm với rủi ro. Rủi ro càng cao thì lợi nhuận kỳ vọng càng lớn. Song khi đi sâu phân tích các lựa chọn đầu tư, chúng ta nên quan tâm đến các chỉ số cụ thể như sau:

+ Vốn đầu tư ban đầu: Số tiền của nhà đầu tư bỏ ra chưa kể sử dụng vốn ngân hàng.

+ Tỉ suất lợi nhuận: Tính ra tỉ suất % lợi nhuận trên vốn đầu tư theo năm, tháng, quý.

+ Tiềm năng tăng giá gốc trong tương lai.

+ Tính thanh khoản: Tính thanh khoản, một khái niệm trong tài chính, chỉ mức độ mà một tài sản bất kỳ có thể được mua hoặc bán trên thị trường mà không làm ảnh hưởng đến giá thị trường của tài sản đó. Hiểu đơn giản là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt 1 cách nhanh chóng.

+ Rủi ro: Đo lường và dự báo các rủi ro có thể gặp phải ở kênh đầu tư đó.

+ Độ ổn định: Mức độ biến động giá cả và thị trường của kênh đầu tư đó.

+ Thời gian và tâm huyết: Mà nhà đầu tư cần dành cho nó.

Bây giờ tôi sẽ đi chi tiết vào phân tích chuyên sâu các kênh đầu tư với 2 tỷ tiền nhàn rỗi có thể:

Xem thêm: Có 1 tỷ nên đầu tư gì năm 2017

1. Gửi ngân hàng: Đây là kênh phổ biến và đơn giản nhất

​

+ Tỉ suất lợi nhuận: Lãi suất tiền gửi tiết kiệm 2 tỷ đồng khoảng 6% – 7%/năm. Tham khảo bảng lãi suất gửi tiết kiệm mới nhất các ngân hàng:

+ Tiềm năng tương lai: Không

+ Tính thanh khoản: Tốt

+ Rủi ro: Thấp

+ Ổn định: Cao

+ Thời gian chi phối: Ít

>> Lạm phát hằng năm rất cao khiến giá trị đồng tiền gửi sẽ càng ngày càng giảm:

Kết luận: Gửi tiết kiệm thích hợp với việc tích luỹ các khoản tiền nhỏ để thành các khoản lớn cho việc chi tiêu gia đình hoặc đầu tư. Nó không phải là kênh đầu tư sinh lời tốt.

2. Đầu tư vàng: Thói quen và tâm lý giữ vàng đa số dân Việt

​

Đầu tư vàng tiềm ẩn nhiều rủi ro


+ Tỉ suất lợi nhuận trung bình từ đầu tư vàng: Khó lường

+ Tiềm năng tương lai: Trung bình

+ Rủi ro: Rất cao vì giá vàng lên xuống thất thường và biến động từng giờ.

+ Độ ổn định: Kém

+ Tính thanh khoản: Cao

+ Thời gian chi phối: Nhiều vì muốn đầu tư vàng phải dành nhiều tâm trí hằng giờ hằng ngày.

>> Xem thêm các cơn sóng vàng: Vì sao nhà đầu tư ‘chùn tay’ với vàng?

3. Đầu tư vào thị trường chứng khoán Việt Nam:
+ Tỉ suất lợi nhuận trung bình : Có thể rất cao nhưng khó lường.

+ Tiềm năng tương lai: Tốt

+ Rủi ro: Cao vì biến động thị trường chứng khoán lên xuống từng giây.

+ Độ ổn định: Kém

+ Tính thanh khoản: Trung bình và tuỳ từng mã đầu tư khác nhau.

+ Thời gian chi phối: Nhiều vì muốn đầu tư chứng khoán phải dành nhiều tâm trí hằng giờ hằng ngày.

> Xem thêm có nên đầu tư chứng khoán hay không : http://cafef.vn/tien-si-le-tham-duo...-the-biet-ma-nao-la-tot-20170322111226591.chn

Xem thêm:Shophouse Timecity Park Hill cơ hội đầu tư hấp dẫn

4. Đầu tư tiền tệ: Forex: Không dành cho người “không chuyên”

​

+ Tỉ suất lợi nhuận : Cao nhưng khó lường

+ Tiềm năng tương lai: Thấp

+ Rủi ro: Cao vì biến động thị trường tiền tệ lên xuống thất thường từng giây.

+ Độ ổn định: Kém

+ Tính thanh khoản: Cao

+ Thời gian chi phối: Nhiều vì muốn đầu tư forex phải dành nhiều tâm trí hằng giờ hằng ngày và học hỏi kinh nghiệm chuyên môn cao.

5. Đầu tư bất động sản: Chỉ với 2 tỷ vốn ban đầu đầu tư gì?
+ Tỉ suất lợi nhuận : Cao thấp nhất từ 10%/năm đến 12%/năm có thể lên tới 100% trong vài tháng.

+ Tiềm năng tương lai: Tăng giá theo thời gian lâu dài.

+ Rủi ro: Ít rủi ro song cần phải lựa chọn được các sản phẩm tốt.

+ Độ ổn định: Cao

+ Tính thanh khoản: Trung bình và cao tuỳ từng sản phẩm.

+ Thời gian chi phối: Chỉ cần tìm được nhà tư vấn đầu tư chuyên sâu bất động sản và thảnh thơi nhận lợi nhuận hằng năm.

Các loại hình bất động sản có thể đầu tư với 2 tỷ đồng vốn là:

+ Căn hộ khách sạn condotel: Giá từ 2 tỷ đến 3 tỷ. Với cam kết lợi nhuận tối thiểu từ 10% đến 12%/năm.

+ Đất nền ngoại ô thành phố: Giá bán từ 10 triệu đến 40 triệu/m2. Có thể đầu tư khoảng 50m2 đến 100m2. Có thể sinh lời 50% trong vài tháng.

 

XÂY DỰNG CẦU TỨ LIÊN VÀ TIỀM NĂNG ĐẦU TƯ BĐS HUYỆN ĐÔNG ANH???​

Cây cầu thứ 7 của Hà Nội bắc qua sông Hồng kết nối khu vực Đông Anh với hồ Tây mang tên “Tứ Liên” đang được nhiều người dân mong ngóng và đặc biệt là các nhà đầu tư quan tâm đến diễn biến của thị trường bất động sản. Hạ tầng giao thông kéo theo sự phát triển mạnh của các dự án bất động sản. Vậy cầu Tứ Liên thiết kế như thế nào, quy hoạch ra sao và bao giờ khởi công? Có nên đầu tư vào đất Đông Hội – Đông Anh bây giờ hay không? Hãy cùng tôi Nguyễn Hoàng Anh cùng phân tích nhé:

Hình ảnh cầu Tứ Liên (minh họa)​

Theo quy hoạch dự kiến, cầu Tứ Liên sẽ xuất phát khu vực khách sạn Thắng Lợi, vượt qua làng Bắc Cầu và qua đê chạy thêm 500m thì hạ xuống mặt ruộng với vòng xuyến đầu tiên gom dân khu vực Đông Ngàn và Xuân Trạch. Bên trái đường gom Tứ Liên là đường 24m chạy bao quanh cánh đồng thôn Xuân Trạch, bên phải đường gom Tứ Liên của vòng xuyến đầu tiên là đường rộng 24m nối từ phía đông đường Hội Phụ cắt qua Lại Đà và đi qua nghĩa trang chạy qua khu đất giãn dân Đông Ngàn.

Vượt qua vòng xuyến thứ nhất khoảng 700m thì bên trái có các điểm gom dân xóm Chuôm, bên phải có các điểm gom dân Lại Đà bao quanh cánh đồng Lại Đà có đường 16m gom dân nối ra đường Tứ Liên.

Chạy tiếp 1km cầu Tứ Liên giao cắt đường Trường Sa tạo ra vòng xuyến lớn với các đường tiếp nối 32m gom dân từ Cổ Loa nối qua quốc lộ 3 qua Trung Thôn Đông Hội và đường gom dân các thôn trong và ngoài đê của xã Mai Lâm.

Vị trí cầu Tứ Liên
Tuyến đường nối từ cầu Tứ Liên đến Quốc lộ 3 mới: Điểm đầu tuyến đường trên tại đầu phía Bắc của cầu Tứ Liên (giao với đê Tả Hồng); điểm cuối tuyến tại nút giao với Quốc lộ 3 mới (đường cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên). Mặt cắt ngang đường theo quy hoạch và tối thiểu khoảng 50m bề rộng mỗi bên tính từ chỉ giới đường đỏ tuyến đường.​

Hà Nội chuẩn bị đầu tư một loạt tuyến đường mới

Vậy bao giờ cầu Tứ Liên sẽ khởi công? Đây là câu hỏi mà rất nhiều nhà đầu tư nhanh nhạy muốn biết hơn bao giờ hết:

UBND Hà Nội quyết định hình thức đầu tư dự án cầu Tứ Liên

Thiết kế cầu Tứ Liên sẽ trông ra sao? Đây là hình ảnh sưu tầm của tôi trên 1 số trang diễn đàn khá uy tín và nhanh nhạy trong các thông tin quy hoạch giao thông:

Hình ảnh Cầu Tứ Liên (thiết kế)​

Và sóng chuẩn bị dậy với hàng loạt các CĐT lớn nhất Việt Nam tham gia vào những siêu dự án đón đầu cầu Tứ Liên và quy hoạch phát triển khu vực Đông Anh. Khởi đầu là tập đoàn SunGroup:

Ngày 2/9, Công ty Cổ phần Tập đoàn Mặt Trời (Sungroup) sẽ tổ chức lễ động thổ Dự án Công viên văn hóa du lịch vui chơi giải trí Kim Quy tại xã Vĩnh Ngọc, huyện Đông Anh, Hà Nội.

Sungroup động thổ siêu dự án công viên ‘Disneyland’ nghìn tỷ

Sau Sungroup là đến ông lớn Vingroup với siêu dự án Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia mới: ngày 8/10, Công ty cổ phần Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam – VEFAC (thành viên của Tập đoàn Vingroup) cũng khởi công dự án Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia mới.

Dự án tọa lạc trên địa bàn giao giữa 3 xã Xuân Canh, Mai Lâm và Đông Hội thuộc huyện Đông Anh, cách trung tâm Hà Nội 15km; phía đông nam giáp tuyến đường nối từ cầu Tứ Liên đi vành đai 3; phía tây bắc giáp tuyến đường quy hoạch dọc theo trục không gian Hồ Tây – Cổ Loa, phía đông bắc giáp tuyến đường quốc lộ 5 kéo dài.

Theo chủ đầu tư, Trung tâm Hội chợ triển lãm Quốc gia mới sẽ được kiến tạo thành một “Thành phố Triển lãm” với một tổ hợp các công trình đa chức năng, đồng bộ.

Trung tâm Hội chợ triển lãm Quốc gia​

Trong đó, Trung tâm Hội chợ Triển lãm có diện tích trên 90 ha với hơn 550.000 m2 xây dựng công trình trong nhà và ngoài trời bao gồm các phân khu chức năng chính như: khu triển lãm trong nhà và ngoài trời, trung tâm xúc tiến thương mại, trung tâm hội nghị và các khu phụ trợ khác như khách sạn 5 sao 52 tầng, trung tâm thương mại…

Với thiết kế độc đáo mô phỏng hình ảnh đóa sen mãn khai rực rỡ, trung tâm hội nghị và 8 khu triển lãm sẽ được xây dựng theo dạng hình tròn, tạo ra một không gian mở. 2 khu triển lãm rộng 10.000 m2 sẽ được nối với nhau bằng một tòa nhà hình vòng có tên gọi là Concourse.

Xem chi tiết: Sau Sungroup, đến lượt Vingroup ‘đốt nóng’ trục Nhật Tân – Nội Bài