Hà Nội: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá :))

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Bài viết hay quá, sinh động, vui mà cay, tát chết mấy thằng nhà báo ăn lương mà viết nhăng nhít. Có cái tay nhà báo LV hay viết về BDS trên DDDN hay sao ấy, viết về ND 71 và TT 16 mà chẳng hiểu gì hai cái công văn này. Ấy, thế mà bài của hắn cứ được cái báo khác post lại như là hay lắm. Nhiều tay khác viết thì pr lộ liễu, xúi người ta lao vào chỗ chết. Tuy chỉ là một diễn đàn không lợi nhuận nhưng đọc các bài thế này mới thấy LCM của mình giá trị thật, đâm coi thường cái bọn nhà báo vô tích sự, chỉ chuyên ăn theo nói leo.

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Em có update giá cả đâu bác, bác cứ search anh gu gờ là ra cả dãy tha hồ bác chọn í mà. Bác mua mà để định cư trong tương lai thì em geo căm lắm ạ.

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

http://enbac.com/Mua-ban-nha-dat/p7...non-huyen-dong-anh-gia-mem-co-hoi-dau-tu.html
mình cần bán đất thổ cư để xây nhà , bán 1 trong 2manh trên ,,

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Tớ nghe nói đang làm đường mà, thế nhà Chip mới đi xem à, tớ định cuối tuần này đây, tớ cũng mua để ở mà vì có mấy cái cu nên phải tính trước đây, cả nhà ơi, e về Thạch Thất Hà tây mua để 20 năm nữa có đc k ạ?

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Tình hình thị trường hiện nay có vẻ như giao dịch ít nhưng giá cứ âm thầm tăng lên phải không các bạn? Chỗ nào mình thấy cũng rao lên cả, hầu như khắp thị trường. Bình thường, giao dịch giảm thì giá cũng giảm hoặc không tăng.
Có người gọi đó là nghịch lý, giải thích là do giá vàng và đô tăng.
- Với người cầm tiền trong tay giờ này đang chịu áp lực lớn:
Để tiền trong NH thì mất giá.
Chậm mua thì BDS cứ lên, không biết khi nào xuống, khéo không mua được nữa.
Chuyển sang vàng thì thời điểm này vàng đang ở đỉnh lịch sử, không biết ngày mai ra sao
Đô cũng vừa lên mấy bậc, mà trên thế giới lại đang ở xu hướng giảm
CK lâu nay tậm tịt, tương lai cũng mờ mịt.
- Người đầu tư BDS ôm hàng cũng bị áp lực lớn. Người trường vốn thì không lo lắm, nếu có muốn bán thì chỉ bán hàng dở. Hàng ngon thì có lẽ không muốn bán vào thời điểm này, thà ôm BDS chứ tội gì ôm tiền. Nhưng người vay nợ để đầu tư, hay thiếu tiền đóng theo tiến độ thì bị áp lực thật sự.
Vì thế, mình cho rằng tình trạng nghịch lý này không thể kéo dài được.
Trong vòng 6 tháng nữa, sẽ đến lúc giá BDS phải đứng lại hoặc xuống (mặc dù xét về truyền thống, TT Hà Nội rất khó xuống giá). Thực tế, một số hàng trước kia giá quá cao cũng đã phải giảm (mulbery land chẳng hạn).
Hoặc ngược lại, sức kéo của vàng và đô (lạm phát) mạnh hơn. Hàng mới ra cũng bị giá đất, giá vật liệu, giá nhân công khiến muốn hạ cũng không hạ nổi (chủ đầu tư sợ lỗ phải bán theo lối quy đổi sang đô để đảm bảo, như ecopark mới đây là ví dụ), cộng áp lực của nhu cầu về ở ngày càng tăng. Tâm lý giữ đất, đầu tư vào BDS thắng thế. Sẽ có một cơn sốt mới.
Liệu 1 trong 2 "kịch bản" trên có diễn ra không nhỉ? Hay... ?

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Mình nghĩ kịch bản 2 dễ xảy ra hơn, giờ mớ rau, con cá còn tăng, nói gì đến BDS

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

BDS ở những nơi bị đẩy lên quá cao thì sẽ có lúc chững, đi ngang, or xuống (đẩy giá do trò thổi giá).

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Mình đồng ý với bạn NguyenHaNoi về xu hướng trước đây và hiện nay (và cả sau này) đó là đầu tư vào BDS là kênh hiệu quả nhất. Để bổ sung thêm theo mình với thị trường BDS hiện nay, có lẽ nguồn cung tiền sẽ tác động chủ yếu tới diễn biến của thị trường.

Điểm qua 1 số nguồn cung tiền:
- Từ ngân hàng: với lãi suất cho vay từ 14% trở lên, vay ngân hàng có độ rủi ro rất cao nên nguồn tiền này sẽ duy trì ở mức thấp trong 1 thời gian dài nữa.
- Các chủ đầu tư tự huy động: Các văn bản mới và quy hoạch chưa rõ ràng khiến các chủ đầu tư cũng không còn cửa để mà bán dự án trên giấy. Hiện giờ có xu hướng các chủ đầu tư bán lúa non hoặc liên kết. Như vậy cũng chỉ là tiền chẩy qua lại giữa các chủ đầu tư. Còn nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài (FDI) thì mình ko nắm được.
- Nguồn cung tiền từ cá nhân: Với giá nhà đất cao khủng khiếp như hiện nay, số lượng cá nhân có đủ tiềm lực đầu tư không nhiều. Điều này sẽ dẫn đến 2 xu hương: Một là đầu tư vùng ven - xu hướng này đã diễn ra mạnh mấy năm qua, giờ giá đất vùng ven cũng không còn hấp dẫn (mặt khác phần lớn đất vùng ven đều nằm trong tay các chủ đầu tư rồi). Xu hướng thứ 2 là chung vốn tạo thành nhóm cùng đầu tư. Nhưng không phải ai cũng tìm được nhóm mà đầu tư, hơn nữa các nhóm này cũng đủ mọi ngành nghề, không chuyên nghiệp, đồng thời nó mang nặng tính đầu tư, khiến giá nhà đất muôn đời không xuống.

Nói tóm lại:
- Thị trường nhà đất giao dịch sẽ còn tiếp tục trầm lắng do nguồn hàng phong phú nhưng giá cao và nguồn tiền ít.
- Giá cả không giảm mà chỉ có tăng do phần lớn mang tính đầu tư
- Các nhà đầu tư HN không chịu áp lực lãi suất ngân hàng như trong SG nên giá không giảm, thị trường lúc nào cũng trong tình trạng sốt hâm hấp.

Lời khuyên của mình
- Đầu tư BDS HN không bao giờ lỗ tuyệt đối nên dễ làm cho các nhà đầu tư thiếu sáng suốt. Nhưng hãy tính đến những yếu tố làm cho bạn lỗ tương đối như: tính thanh khoản kém, chi phí cơ hội, độ rủi ro....

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

thanhhuyentienphuong ơi, mình nghĩ BDS có lúc thế này lúc thế khác, thời điểm này có nên từ bỏ BDS đi chơi chứng một thời gian rồi quay lại BDS sau không nhỉ? Chứng đang thấp, biết đâu (cầu may) sau này thắng to. BDS tuy an toàn, không mạo hiểm, nhưng giai đoạn này dễ lỗ tương đối như bạn nói lắm.

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

thực ra mà nói, các bạn nghĩ thế nào thì tùy còn theo mình đầu tư bất động sản vẫn hơn, cách đây 3 tháng mình chỉ có 500tr đi mua đất ở yên nghĩa, giờ bán rẻ cũng đựoc 700tr. Tiền đầu tư vào BDS vẫn là trên hết. Đất hà nội sẽ không bao giờ có từ giảm. chỉ có đi lên hoặc đi ngang 1 thờ gian thôi. Gần như là đi lên. Mua chỗ nào mà mình thấy vừa tền, km vừa phải để có thể làm nhà và đi làm đươc o trung tâm hà nội là ok. ko sợ ko bán được.khi đi mua không cần thiết phải đường sá phải đẹp mà xem đường sá có to lớn không.tìm chỗ nào đường sá đẹp thì giá bao giờ cũng cao lên. Mình mua xong, làm thêm ít cát vàng xi măng láng qua đường là có thể bán lên 1-2 giá. hihi lướt sóng nhẹ thôi. có lãi là bán. nếu cần tư vấn mình có thể help : nhiệt tình luôn 0983205843

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Mình cũng đồng quan điểm với mẹ này. Có tiền nhàn rỗi vứt vào BDS là yên tâm, chọn đất nào hợp lý, diện tích vừa phải thì rất dễ bán, thanh khoản cao, cứ sổ đỏ mà chơi thì không có gì phải lo cả. Đừng cách trung tâm xa quá, đường sá cũng không cần phải to quá, vì vừa tiền là người ta mua, chứ bây giờ có mấy trăm triệu làm sao yêu cầu nhiều quá được. Mình đầu tư theo hướng này và mình thấy khá ổn, ngày thường 2 vc vẫn đi làm công sở bình thường, nhàn nhã. Cuối tuần thích thì dẫn khách đi xem, không thì chỉ qua đt. Thấy được thì hẹn nhau ra phòng công chứng làm thủ tục, thế là xong.

Mình bắt đầu cũng có rất ít tiền, 2vc ngoại tỉnh học xong đại học thì kiếm việc làm ở đây, năm 2007 vẫn phải ở nhà thuê, mình đã chia sẻ kinh nghiệm thực tế ở phần trang 7,8 của topic này. Giờ đây cũng nảy nở được kha khá, nhà cửa ngon lành đàng hoàng rồi, có thêm mấy mảnh đất con con thích thì bán, rồi lại tìm miếng khác. Mọi người đừng cầu toàn phải mua một mảnh thật gần, ngõ thật rộng, mình ít tiền thì phải tìm theo loại ít tiền. Mình thì thấy mua giá 1x thì tốc độ tăng giá còn cao và ngon lành hơn hẳn là mua loại 2x từ đầu. Đơn giản mua giá 15 lên 20 là được 35%, dễ hơn so với việc mua 20 lên 27.

Như mình nghĩ lại nếu cách đây 2 năm mình cố vay mượn để mua ngay cái nhà như mình ở bây giờ thì không biết đi làm từ đó đến giờ đã đủ tiền trả nợ cho cái chỗ đang ở hay chưa nữa.

Đây là kn cá nhân, nó đã đúng với mình. Chia sẻ với mọi người như thế

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Em cũng cùng quan điểm với bác này, nhu cầu của những người ít tiền, thu nhập thấp vẫn còn nhiều lắm, không sợ bị mất giá, tính thanh khoản lại cao. Chứ chung cự, biệt thự, liền kề em thấy rao bán rất nhiều, nhưng đất thổ cư sổ đỏ mà diện tích nhỏ thì rất hiếm gặp vì cứ có là hết ngay.

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Thôi, mình cứ mèo nhở bắt chuột nhỏ thôi. Có ít tiền thì mua đất thổ cư ở xa, có nhiều thì mua to và ở gần. Nói chung BDS thì chẳng lo lỗ thời buổi này

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Mình cũng có thâm niên mua nhà đất vài năm rồi. Theo mình thấy các bạn nên có một danh mục đầu tư, mua đất là lãi, nhưng lãi thế nào mới là vấn đề cần bàn.

Ví dụ thực tế của mình: 5 năm trước mình mua đất trên mạn Hòa Lạc vì thấy cái đường Láng Hòa Lạc nó bắt đầu khởi công. Mảnh đất của mình tính đến đầu năm nay tăng khoảng 5 lần (giờ có lẽ hơn nhiều rồi).

Nhưng đó là mới tăng trong vòng 2 năm lại đây, chứ 3 năm đầu nó tăng rất ít. Như vậy nếu mình dùng số tiền ban đầu vào năm 2005 để đầu tư đất chỗ khác (ví dụ đất thổ cư khu vực Cầu Giấy ngõ rộng thênh thang hồi đó chỉ khoảng >20tr), năm 2008 bán đi rồi đầu tư trên Hòa Lạc thì có lẽ so với số tiền ban đầu mình đã lại gấp 8-10 lần.

Tất nhiên tính toán trên kiểu trên lý thuyết và mang nặng tính đếm của trong lỗ, nhưng nó cũng phản ánh một thực tế là: Trong một giai đoạn nhất định, các kênh đầu tư bất động sản khác nhau sẽ mang lại tỉ suất lợi nhuận khác nhau. Lựa chọn thời điểm và kênh đầu tư phù hợp là vấn đề then chốt.

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Bạn nói đúng đấy. Từ kinh nghiệm của mình cũng thế, có điểu toàn kinh nghiệm ngược: cái mình bán đi nhiều khi sau 1 thời gian lên giá nhảy vọt. Cái mình mua giá lên kém xa. Đau thế! Chỉ các bạn môi giới cười phe phé.
"Vấn đề then chốt" mà bạn nói đúng là không dễ xác định. Mình nhớ có một, hay không phải một, nhà kinh doanh tài ba nào đó đã nói đại ý là "hãy làm ngược lại với xu hướng của mọi người". Mình cho là đúng, nhưng lúc thực hành lại ko đủ bản lĩnh làm theo. Thế nên, "có gan làm giàu" là vì vậy.

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

@thanhhuyentienphuong: chị này nói đúng ạ.
đa số mọi ng ở đây là đều đi làm công sở có chút tiền nhàn dỗi nên đầu tư vào chỗ nào mà ko phải theo dõi nhiều như Chứng Khoán mà vẫn lại an toàn nhất là ko sợ lỗ.
nhưng mọi người nên biết 1 điều quan trọng là đối với ng đi kinh doanh, đầu tư thì lợi nhuận được tính trên thời gian, có thể là bạn lãi 100% trong 1 năm nhưng ko thể bằng mình lãi 50% trong 4 tháng được vì tiền của mình có vòng đời ngắn hơn và nhiều lần hơn, mình có thể đầu tư vào chỗ khác ngay.
đầu tư BĐS ko cứ gì phải là chỗ đẹp, gần, tiện đi lại, phong thủy tốt, địa thế tốt mà còn tùy vào mỗi ng thôi.
mình có biết vài người chuyên kinh doanh lại BĐS sản mà mọi ng cho là xấu đó, như kiểu đất đường đâm vào, tóp hậu hay có Ma, có ng chết trong nhà gì gì đó, càng những mảnh đó ngta lại càng lãi mới sợ chứ.
mình thì chưa có đầu tư vào đâu mấy vì ko có thời gian đi xem đất mấy nhưng mình cũng nắm được tình hình của 1 số nơi và hy vọng sau này sẽ làm. tiền của mình thì có ít thôi cũng dưới 1 tỷ thôi mà mình cứ để đó tạm đã. ta chỉ cần biết thông tin, nắm được cơ hội là sẽ vồ được xôi và gà thôi ạ hihihi.
đó là ý kiến của mình thôi

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Mình đồng ý với ý kiến của mọi người, ngoài ra còn có 1 lý do tưởng chừng như rất mơ hồ nhưng lại rất rõ ràng là kinh doanh cần có cái duyên nữa, mà cụ thể trong bds người ta gọi là lộc đất. Vì vậy không phải ai đầu tư vào đất cũng lãi, có khi chỉ vì 1 lý do rất trời ơi đất hỡi thôi mà mình không mua được hoặc phải mua đắt và phải bán rẻ hoặc nếu quy ra vàng thì lỗ. Việc này gia đình mình đã gặp rồi.

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Mình cũng đồng ý với tất cả ý kiến các bác ở trển và bạn Tít top....phân tích chính xác và rất hay về đtư bds, cho mình cộng thêm 1 lý do đtư bds ko có lãi mà lỗ là: rủi bds đó lại dính vào quy hoạch hoặc quy hoạch treo thì cũng coi như lỗ to rồi ah. Đất cứ nằm đó mà ko làm đc cái gì sau này khi nào làm thì đc đến bù một phần mấy giá trị của đất. Cái này mình đã chứng kiến một bạn ngoại tỉnh bị dính chưởng rồi ợ và khóc dở mếu dở luôn !

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Trong kinh tế có một môn học là quản lý rủi ro. Mình cũng đã và đang áp dụng các kiến thức của môn học này vào việc đầu tư đất đai. Mình chỉ xin nói vắn tắt về lý thuyết, quản lý rủi ro là chia rủi ro theo các ô ma trận, một cột là xác suất xẩy ra rủi ro (từ 5% đến 95%), một hàng là mức độ nghiêm trọng của rủi ro (từ không nghiêm trọng đến cực kỳ nghiêm trọng). Ví dụ áp dụng vào đầu tư đất thì mình thấy thế này:

- Đầu tư đất thổ cư: rủi ro quy hoạch thấp, rủi ro tính pháp lý thấp, rủi ro tranh chấp thấp, rủi ro về tính thanh khoản khi thị trường đóng băng thấp hơn các loại hình khác. Khi xẩy ra rủi ro, mức độ nghiêm trọng cũng không cao. Lợi nhuận cao.
- Đầu tư đất dự án: rủi ro về tính pháp lý dao động từ thấp đến cao (tùy dự án), rủi ro do quy hoạch trung bình, rủi ro do tiến độ xây dựng hạ tầng rất cao. Khi xây ra rủi ro, mức độ nghiệm trọng không cao. Lợi nhuận rất cao.
- Chung cư: rủi ro về tính pháp lý dao động, rủi ro do tiến độ rất cao, rủi ro về tính thanh khoản khi thị trường biến động rất cao. Khi xẩy ra rủi ro, mức độ nghiêm trọng trung bình đến cao. Lợi nhuận thấp.
- Đất ruộng, đất kẹt, đất vườn,...: rủi ro mọi thứ đều rất cao, khi xẩy ra rủi ro hậu quả cũng rất nghiêm trọng nhưng siêu lợi nhuận.

Đại khái thế. Như vậy có thế thấy đầu tư đất thổ cư vẫn là loại rủi ro thấp nhất và cho lợi nhuận khá cao. Trong khi đầu tư chung cư rủi ro vào dạng cao mà lợi nhuận lại thấp.

Mỗi một ngôi nhà, mảnh đất mà mình định mua mình đều gắn cho nó 2 thông số: rủi ro thế nào? và lãi bao nhiêu sau bao nhiêu lâu. Rồi tính giá trị "tương lai" của nó. Từ đó có một danh mục đầu tư.

Còn bàn về cái "số" hay "lộc" thì mình cũng ko biết nữa. Mọi người đều bảo mình có "số" mua đất. Nhưng đằng sau cái "số" với cái "lộc" của mình là hàng nghìn km đi tìm đất, tiếp xúc hàng trăm mối giới, hàng năm trời ròng rã, theo dõi tin tức, cập nhập thông tin thường xuyên.

(Mấy hôm nay bị ốm, nằm bẹp ở nhà nên hơi lắm mồm, mọi người thông cảm )

 

Ðề: ......... Bất động sản HN - suy nghĩ cá nhân, 1 chút kinh tế, chính trị, văn hoá )

Cảm ơn bài phân tích của bạn thanhhuyen, mình cũng học kinh tế mà chẳng nhớ bài như bạn đâu, học kte xong có chăng chỉ còn đọng lại trong tư duy để nhận định thực tế của mình mà thôi.
Nhưng mình thấy lợi nhuận cao hay thấp nó phụ thuộc khá nhiều vào tình hình dao động của thị trường. Như thị trường chung cư đợt rồi mình thấy có nhiều nơi giá cao và chênh lên đến 50% tiền đầu tư. Như vậy ko thể KL là đầu tư vào chung cư LN thấp đc.