Toàn quốc: Đất Không Có Sổ Đỏ Được Bồi Thường Như Thế Nào?

Khi đất không có Sổ đỏ ảnh hưởng rất nhiều đến việc thực các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp. Vậy, đất không có Sổ đỏ được bồi thường không? Đất không có Sổ đỏ được bồi thường như thế nào?

>>> Xem thêm: Phí công chứng di chúc tại văn phòng công chứng có đắt không? Cách tính cụ thể

02 trường hợp đất không có sổ đỏ được bồi thường khi bị thu hồi đất

Trường hợp 1: Chưa có sổ đỏ nhưng đủ điều kiện cấp sổ đỏ

Cụ thể, căn cứ theo khoản 1, khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 đã có quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

”1. Các trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bao gồm:

a) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm;

...

2. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này được bồi thường về đất khi có một trong các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

b) Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 của Luật này;

d) Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;

đ) Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

…”

Theo quy định trên, thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm khi có một trong các điều kiện được quy định tại khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 nêu trên sẽ được bồi thường về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất.

​

Trường hợp 2: Đất nông nghiệp có trước ngày 01/7/2004 mà không đủ điều kiện cấp sổ đỏ

Theo điều kiện trình bày ở trên để được bồi thường cần phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định, trong đó điều kiện quan trọng nhất là phải có Sổ đỏ. Bên cạnh đó vẫn có trường hợp ngoại lệ theo quy định tại khoản 3 Điều 96 Luật Đất đai 2024, cụ thể:

"3. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì việc bồi thường được thực hiện theo quy định của Chính phủ."

Theo quy định trên, mặc dù không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng vẫn được bồi thường về đất nếu đáp ứng đủ 02 điều kiện sau:

(1) Là đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004.

(2) Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Ngoài ra, người sử dụng đất cũng cần lưu ý rằng chỉ được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng và diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

Như vậy, nếu người đang sử dụng đất thuộc diện thu hồi trong hai trường hợp đã nêu trên không có sổ đỏ thì vẫn được bồi thường về đất đai.

>>> Xem thêm: Hàng thừa kế theo luật dân sự – Ai được hưởng di sản khi không có di chúc?

Có thể bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền

Vấn đề này được nêu rõ tại Điều 98 Luật Đất đai 2024 và Điều 11 Nghị định 88/2024/NĐ-CP như sau:

(1) Hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế đang sử dụng đất ở, đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi.

(2) Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất.

Như vậy, việc Nhà nước bồi thường bằng đất hay bằng tiền phụ thuộc vào nhiều yếu tố như đã trình bày tại 02 trường hợp trên.

​

* Cách tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng

- Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Theo khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024, thì phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Căn cứ điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, khoản 5 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được tính như sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)

Trong đó:

- Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Theo đó, mỗi địa phương sẽ quyết định bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá mỗi năm/1 lần để phù hợp với giá đất thị trường (thay vì 5 năm/lần và căn cứ vào giá đất tối thiểu, tối đa do Chính phủ ban hành như hiện nay).

- Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

Trên đây là quy định giải đáp về việc đất không có Sổ đỏ được bồi thường như thế nào? Theo đó, đất không có Sổ đỏ vẫn được bồi thường về đất nếu đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng chưa được cấp; tiền bồi thường được tính theo giá đất cụ thể do Nhà nước quyết định.

>>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư mới nhất, chuẩn pháp lý

Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: Đất không có Sổ đỏ được bồi thường như thế nào? Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến dịch vụ công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

MIỄN PHÍ DỊCH VỤ CÔNG CHỨNG TẠI NHÀ

Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội

Hotline : 0966.22.7979 – 0935.669.669

Email: ccnguyenhue165@gmail.com​