Toàn quốc: Hướng Dẫn Cách Tính Chi Phí Xây Nhà 2 Tầng 5*15m

Vì Sao Cần Biết Cách Tính Chi Phí Xây Nhà 2 Tầng 5×15m?
Nhà 2 tầng kích thước 5×15m (diện tích sàn 1 tầng là 75m²) là dạng nhà phố rất phổ biến vì dễ bố trí công năng: tầng 1 thường gồm phòng khách – bếp – vệ sinh – sân sau/giếng trời; tầng 2 bố trí 2–3 phòng ngủ và ban công. Tuy nhiên, chi phí xây dựng lại không “cố định theo m² sàn” đơn giản như nhiều người nghĩ, vì còn phụ thuộc móng, mái, ban công, sân, mức hoàn thiện, hệ điện nước và điều kiện thi công (hẻm nhỏ, ép cọc, nền yếu…).

​

Bài viết này hướng dẫn bạn cách tính chi phí xây nhà 2 tầng trọn gói theo diện tích xây dựng quy đổi (hệ số), sau đó nhân với đơn giá xây thô và đơn giá hoàn thiện để ra được con số tương đối sát thực tế.

Bước 1 – Xác Định Diện Tích Xây Dựng Quy Đổi Cho Nhà 5×15m

Trước khi tính tiền, bạn cần quy đổi tổng diện tích “tính tiền” (không chỉ 2 sàn).

Diện Tích Sàn Cơ Bản

• Diện tích 1 tầng: 5 × 15 = 75m²
• Nhà 2 tầng: 75 × 2 = 150m² (đây mới chỉ là sàn, chưa tính móng/mái)

Hệ Số Quy Đổi Thường Dùng (Tham Khảo)

Tùy hồ sơ thiết kế và thực tế thi công, hệ số có thể thay đổi, nhưng bạn có thể dùng khung phổ biến sau để ước tính:

• Móng băng: 40–60% diện tích tầng trệt
• Móng cọc (ép cọc): 50–70% diện tích tầng trệt (chưa tính chi phí cọc riêng trong nhiều trường hợp)
• Mái tôn: 25–35% diện tích sàn tầng trên cùng
• Mái bê tông cốt thép: 40–60%
• Ban công: 50–100% tùy đua rộng và kết cấu
• Sân trước/sân sau lát gạch: 30–50% tùy mức đầu tư

Ví Dụ Tính Diện Tích Quy Đổi Cho Nhà 2 Tầng 5×15m (Kịch Bản Phổ Biến)
Giả sử phương án phổ biến của nhà phố:

• Móng băng: 50% × 75 = 37.5m²
• Tầng 1: 100% × 75 = 75m²
• Tầng 2: 100% × 75 = 75m²
• Mái: chọn 1 trong 2 phương án
  • Mái tôn: 30% × 75 = 22.5m²
  • Mái bê tông: 50% × 75 = 37.5m²
• Ban công (ví dụ 5m², tính 70%): 3.5m² (có thể dao động)

Tổng diện tích quy đổi (mái tôn) ≈ 37.5 + 75 + 75 + 22.5 + 3.5 = 213.5m²
Tổng diện tích quy đổi (mái bê tông) ≈ 37.5 + 75 + 75 + 37.5 + 3.5 = 228.5m²

Mẹo nhanh: Nhà 2 tầng 5×15m thường rơi vào khoảng 210–235m² diện tích quy đổi, tùy móng và loại mái.

Bước 2 – Chọn Đơn Giá Xây Dựng Theo Mức Hoàn Thiện
Sau khi có diện tích quy đổi, bạn chọn đơn giá phù hợp. Đơn giá thay đổi theo khu vực, thời điểm, vật tư (thép/xi măng/gạch), hẻm nhỏ hay mặt đường… Dưới đây là khung tham khảo thực tế hay dùng để lập dự toán sơ bộ.

​

H3: Đơn Giá Xây Thô (Nhân Công + Vật Tư Phần Thô)
Gói “xây thô” thường gồm: móng, khung cột – dầm – sàn, tường xây, tô trát, chống thấm cơ bản, hệ thống điện nước âm, cán nền, bả cơ bản…

• Mức phổ biến: 3.5 – 4.5 triệu/m² (tùy vật tư và điều kiện thi công)

H3: Đơn Giá Hoàn Thiện (Vật Tư Hoàn Thiện + Nhân Công)
Hoàn thiện thường gồm: gạch ốp lát, sơn nước, trần, cửa, thiết bị vệ sinh, đèn cơ bản, lan can, đá bếp cơ bản…

• Mức phổ biến: 2.5 – 4.5 triệu/m² (tùy “gói vật tư”)

H3: Gói Trọn Gói (Xây Thô + Hoàn Thiện)
Nếu tính “chìa khóa trao tay” (không gồm nội thất rời cao cấp), thường quy v

• Mức phổ biến: 6.0 – 9.0 triệu/m² diện tích quy đổi

Bước 3 – Công Thức Tính Chi Phí Xây Nhà 2 Tầng 5×15m

Công Thức Chuẩn Dễ Áp Dụng

Chi phí dự kiến = Diện tích quy đổi × Đơn giá (theo gói)
Trong đó:

• Diện tích quy đổi: bạn đã tính ở Bước 1
• Đơn giá: chọn theo Bước 2 (xây thô / hoàn thiện / trọn gói)

Minh Họa Bằng Số (2 Phương Án Mái)

Phương án A – Mái tôn (213.5m²):

• Trọn gói 6.5 triệu/m² ⇒ 213.5 × 6.5 = 1,387.75 triệu (≈ 1.39 tỷ)
• Trọn gói 7.5 triệu/m² ⇒ 213.5 × 7.5 = 1,601.25 triệu (≈ 1.60 tỷ)
• Trọn gói 8.5 triệu/m² ⇒ 213.5 × 8.5 = 1,814.75 triệu (≈ 1.81 tỷ)

Phương án B – Mái bê tông (228.5m²):

• Trọn gói 6.5 triệu/m² ⇒ 228.5 × 6.5 = 1,485.25 triệu (≈ 1.49 tỷ)
• Trọn gói 7.5 triệu/m² ⇒ 228.5 × 7.5 = 1,713.75 triệu (≈ 1.71 tỷ)
• Trọn gói 8.5 triệu/m² ⇒ 228.5 × 8.5 = 1,942.25 triệu (≈ 1.94 tỷ)

Nhìn nhanh: chỉ riêng lựa chọn mái và hệ số đã có thể chênh 100–150 triệu+, chưa kể vật tư hoàn thiện.

Bóc Tách Chi Phí Theo Nhóm Hạng Mục Để Tránh “Vỡ Kế Hoạch”
Để dễ kiểm soát, bạn nên chia ngân sách thành các nhóm sau.

​

Nhóm 1 – Phần Móng Và Kết Cấu Chịu Lực
Gồm: ép cọc (nếu có), móng, khung bê tông cốt thép, tường xây.
Chi phí đội lên mạnh khi:

• Nền đất yếu phải ép cọc dài/nhiều cọc
• Nhà trong hẻm nhỏ phải vận chuyển thủ công
• Thiết kế nhiều nhịp lớn, ban công đua dài, ô thông tầng lớn

Nhóm 2 – Điện Nước Âm Và Chống Thấm
Điện nước âm tường/sàn tưởng “không nhiều” nhưng dễ phát sinh do:

• Thay đổi vị trí bếp, WC, máy giặt, bình nóng lạnh
• Thêm đường chờ máy lạnh, nước nóng năng lượng, lọc tổng
• Chống thấm sân thượng, WC, ban công làm không kỹ phải làm lại

Nhóm 3 – Hoàn Thiện Bề Mặt
Các khoản thường làm tổng chi phí “nhảy vọt”:

• Gạch ốp lát (kích thước lớn, gạch vân đá, keo chà ron tốt)
• Sơn (sơn bền màu, chống kiềm, chống thấm ngoài trời)
• Cửa (nhôm kính, cửa gỗ công nghiệp, cửa thép vân gỗ)
• Cầu thang (đá, tay vịn, lan can kính)

Nhóm 4 – Nội Thất Rời Và Thiết Bị
Nhiều báo giá trọn gói không bao gồm: sofa, giường tủ rời, bàn ăn, rèm, máy lạnh, tủ lạnh, máy giặt…
Bạn nên tách riêng nhóm này để khỏi nhầm ngân sách.

Bước 5 – Những Yếu Tố Khiến Chi Phí Nhà 5×15m Chênh Lệch Lớn
Điều Kiện Thi Công (Hẻm Nhỏ, Cấm Tải, Mặt Bằng Chật)

• Vận chuyển thủ công, trung chuyển vật tư → tăng nhân công và thời gian
• Thi công ban đêm/giờ hạn chế → tăng chi phí tổ chức

Kiểu Mái, Ban Công, Giếng Trời Và Công Năng

• Mái bê tông + sân thượng dùng được thường đắt hơn mái tôn
• Ban công đua rộng cần kết cấu tốt, lan can kính/nhôm → tăng chi phí
• Giếng trời lớn cần xử lý chống thấm – thoát nước – lấy sáng

Mức Hoàn Thiện Và Thương Hiệu Vật Tư
Cùng là “nhà 2 tầng”, nhưng chọn thiết bị vệ sinh, gạch, cửa, sơn khác nhau là tổng chi phí khác hẳn. Bạn nên chốt “mức hoàn thiện” ngay từ đầu: tiết kiệm – khá – cao.

​

Bước 6 – Cách Dự Trù Phát Sinh Thông Minh Khi Xây Nhà 2 Tầng
Luôn Có Quỹ Dự Phòng
Khuyến nghị:

• Dự phòng 5–10% nếu có thiết kế rõ ràng, ít thay đổi
• Dự phòng 10–15% nếu vừa xây vừa chỉnh, hoặc nền đất yếu/hẻm nhỏ

Chốt Bản Vẽ Và Danh Mục Vật Tư Trước Khi Khởi Công

• Chốt mặt bằng công năng, vị trí bếp/WC/giặt phơi, ổ cắm, đèn
• Chốt chủng loại gạch, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh theo “mẫu” cụ thể
• Hạn chế đổi vật tư giữa chừng vì dễ kéo theo đổi kỹ thuật thi công

Theo Dõi Chi Phí Theo Tuần
Tạo bảng đơn giản gồm: vật tư mua, khối lượng, đơn giá, công nợ tổ đội, tiến độ thực tế. Làm đều tay sẽ phát hiện sớm phần nào đang “vượt”.

Kết Luận – Ước Tính Nhanh Chi Phí Xây Nhà 2 Tầng 5×15m
Để tính chi phí xây nhà 2 tầng 5×15m sát thực tế, bạn cần:

1. Tính diện tích quy đổi (thường khoảng 210–235m²)
2. Chọn đơn giá phù hợp mức hoàn thiện
3. Nhân theo công thức: Chi phí = Diện tích quy đổi × Đơn giá
4. Tách nhóm hạng mục và để dự phòng 5–15% để tránh vỡ kế hoạch